骏耀房产网

永川10月17日成交5单：4笔二手房100%独家代售

Sun, 18 Oct 2026 12:09:48 +0800

4 笔二手房，4 笔全部标注「业主委托独家代售」——100%。

这个数字有多少见？在本台账 76 个「当日售单 ≥2 笔」的交易日里，做到 100% 独家率的只有 7 天；其中售单达到 4 笔及以上的，此前只有两天——10 月 6 日（5 笔）和 10 月 9 日（4 笔）。10 月 17 日是第三次。

还有一组数字同样扎眼：这 4 笔，没有一笔是在半年内成交的。最短 177 天，最长 644 天，中位 328 天——而全库 339 笔有周期记录的售单，中位是 83 天。当日读数相当于全库的 3.95 倍。

先把边界划清楚：本文只描述 2026 年 10 月 17 日当天录入的成交记录，不推断整体市场走势，不做涨跌预测，不构成任何决策建议。5 单能回答的是「这一天成交了什么」，回答不了「市场变成了什么样」。

图 1｜永川10月17日成交5单：4笔二手房100%独家代售（数据来源：骏耀房产网真实成交记录）

一、当日总览：5 单、4 售 1 租，覆盖 4 个板块

先把盘子摆清楚。

全天录入成交 5 单：二手房 4 笔、租单 1 笔，一手房与新房均为 0 笔；
按区域：新区 4 单、老区 1 单（4 笔售单内为新区 3 笔、老区 1 笔）；
按板块共涉 4 个：兴龙湖片区 2 单（含 1 笔租单）、渝西广场片区 1 单、人民广场片区 1 单、万达商圈 1 单——4 笔售单分落 4 个板块，每板块各 1 笔；
按物业类型（4 笔售单内）：高层 3 笔、步行房 1 笔；
按装修口径（4 笔售单内）：标注「新房」2 笔、「装修」1 笔、「二手房」1 笔；
户型分布：5 单全部为三室——三室二厅一卫 3 单、三室二厅二卫 2 单；
4 笔售单成交面积合计 408.30㎡、成交总价合计 162.49 万，套均面积 102.08㎡、套均总价 40.62 万；
单价区间 2,244.74 ～ 5,430.04 元/㎡，算术均值 4,133.28 元/㎡，按「总价 ÷ 面积」计算的加权值 3,979.64 元/㎡，最高与最低相差 2.42 倍。

累计口径上，当日为今日第 1—5 单、本月第 112—116 单（10 月 1—17 日累计 116 单，17 个交易日日均 6.82 单）；按本台账自 2026 年 8 月 1 日起的连续记录（本年累计口径），为第 492—496 单，截至当日累计 496 单（二手房 356 / 租单 131 / 一手房 6 / 新房 3）。

规模上，5 单在台账 78 个交易日中排第 48 位（从多到少），4 笔售单排第 36 位——属于中下游的一天。数量不大，但结构很有说头。

二、全场最硬的一组数字：4 笔售单，100% 独家

把独家率这件事放到上下文里看，尺寸才出来：

当日 4 笔售单全部为业主委托独家代售，独家率 100%；
台账 76 个「售单 ≥2 笔」的交易日中，100% 独家率只出现过 7 次（占 9.2%）；其中售单 ≥4 笔的仅 3 次：10 月 6 日（5 笔全独家）、10 月 9 日（4 笔全独家）、10 月 17 日（4 笔全独家）；
10 月 1—17 日 93 笔售单中，独家 54 笔，占比 58.1%；全库 365 笔售单中独家 137 笔，占比 37.5%——当日读数显著高于这两个基准；
就近对比：前一交易日 10 月 16 日独家率仅 20.0%，10 月 13 日更只有 12.5%。相邻三天之间从 12.5% 到 100%，本身就说明这个指标在单日尺度上波动极大。

需要说清楚的是：独家代售是业主对单一中介的授权方式，它反映的是业主端的委托选择，与房价高低、成交难易之间没有台账可验证的因果关系。单日 100% 是一个值得记录的现象，不是趋势，也不宜外推。

三、4 笔全部是「长跑单」：中位 328 天，全库的 3.95 倍

当日 4 笔售单全部带有挂牌日期与成交周期记录，四组数字摆在一起是这样的：

金港明珠 644 天（挂牌 2024 年 1 月 8 日）——在全库 339 笔有周期售单中排第 36 长（前 10.6%）；
五洲临江府 441 天（挂牌 2025 年 8 月 1 日）——排第 52 长（前 15.3%）；
印象台北 215 天（挂牌 2026 年 3 月 12 日）——排第 89 长（前 26.3%）；
俊豪中央大街 177 天（挂牌 2026 年 4 月 21 日）——排第 104 长（前 30.7%）。

当日周期中位 328 天、均值 369.2 天；作为参照，全库同期样本的中位是 83 天、均值 216.6 天。4 笔全部落在全库最长的 30.7% 区间内，没有一笔低于全库中位 83 天。

换一种读法：如果只看这一天，会以为永川的二手房都要等一年才能卖掉；但把样本放回 339 笔的池子里，83 天的中位才是更稳定的参照系。这就是单日数据的局限所在——它记录的是「这一天卖掉的房子是什么样」，不是「房子平均多久能卖掉」。

四、印象台北：同面积 83.22㎡，跨期相差 +32.99%，但口径不同

印象台北 · 兴龙湖片区，高层、三室二厅一卫，83.22㎡成交 45.19 万（451,888 元），单价 5,430.04 元/㎡（当日最高），按揭付款、业主独家代售，挂牌价 49.80 万，让价 9.26%，成交周期 215 天。

这一笔最值得看的地方，是它有一个几乎完美的对照物：

8 月 11 日，同一个小区成交了一套面积完全相同的 83.22㎡高层：总价 33.98 万，单价 4,083.15 元/㎡，全款，周期记为「3 年 9 个月」；
两者单价相差 +1,346.89 元/㎡（+32.99%），总价相差 +11.21 万；
但该小区 8 月那两笔（8 月 5 日 82.98㎡ / 4,097.37 元/㎡、8 月 11 日 83.22㎡ / 4,083.15 元/㎡）装修口径均为「清水房」，当日这笔为「新房」；
装修口径不同，两组数字不构成同一房源或同一小区的价格变动结论——这是本文反复强调的一条底线。

位置方面：本笔在小区 3 笔售单中排第 1，在兴龙湖片区 15 笔售单中排第 7 高，在全库 218 笔高层样本中排第 29 高（前 13.3%），在全库 361 笔售单中排第 63 高（前 17.5%）。让价 9.26%，在 10 月 79 笔带挂牌价的售单中排第 53（即从大到小第 53 位，属偏小的议价幅度）。

五、五洲临江府：同为 105.73㎡，跨期 +37.54%，同样差在装修口径

五洲临江府 · 万达商圈，高层、三室二厅二卫，105.73㎡成交 56.50 万，单价 5,343.80 元/㎡，按揭付款、业主独家代售，挂牌价 59.80 万，让价 5.52%（当日最小），成交周期 441 天。

它同样有一组同面积对照：

9 月 26 日，同一小区成交了一套面积完全相同的 105.73㎡高层：总价 41.08 万，单价 3,885.37 元/㎡，全款，周期 16 天；
两者单价相差 +1,458.43 元/㎡（+37.54%），总价相差 +15.42 万；
口径差异同样存在：9 月那笔为「清水房」，当日这笔为「新房」，且付款方式从全款变为按揭、周期从 16 天变为 441 天；
同一小区另有一笔 8 月 14 日 111.45㎡洋房清水房，单价 4,172.27 元/㎡——物业类型不同，不参与比较。

位置方面：本笔在小区 3 笔售单中排第 1，在万达商圈 58 笔售单中排第 10 高（前 17.2%），在全库 218 笔高层样本中排第 33 高，在全库 361 笔售单中排第 68 高。让价 5.52% 在 10 月 79 笔带挂牌价样本中排第 68 位，是当日议价幅度最小的一笔——挂牌 59.80 万，最终以 56.50 万成交，让出 3.30 万。

六、俊豪中央大街：老区当日唯一一笔，也是渝西广场片区 5 笔中的最高单价

俊豪中央大街 · 渝西广场片区，高层、三室二厅一卫，91.05㎡成交 32.00 万，单价 3,514.55 元/㎡，全款、业主独家代售，挂牌价 36.80 万，让价 13.04%，成交周期 177 天。

三个定位值得记下来：

在渝西广场片区 5 笔售单中排第 1 高——该板块另 4 笔分别为 1,487.50（10 月 13 日西大街）、2,923.23（10 月 13 日俊豪中央大街）、1,070.00（10 月 15 日广场街141号）、1,149.65（10 月 15 日 25 队附近）元/㎡；
但在本小区 4 笔售单中排第 3：8 月 19 日 110.55㎡精装修 4,991.41 元/㎡、8 月 8 日 78.11㎡精装修 4,004.61 元/㎡、当日 3,514.55 元/㎡、10 月 13 日 78.68㎡清水房 2,923.23 元/㎡；
与 10 月 13 日同小区那笔相比：面积 +15.72%（78.68 → 91.05㎡）、户型由二室变三室、装修口径由「清水房」变「装修」，单价相差 +20.23%——四项变量同时变化，不构成价格变动结论。

另外两个坐标：本笔在全库 218 笔高层样本中排第 157（后 28.0%），在全库 361 笔售单中排第 214，属于中位偏下。它同时是当日 5 单中唯一来自老区的一笔——新区 4 单、老区 1 单的结构，与 10 月整体以新区为主的格局一致。

七、金港明珠：644 天、让价 28%，当日最低单价

金港明珠 · 人民广场片区，步行房、三室二厅二卫，128.30㎡成交 28.80 万，单价 2,244.74 元/㎡（当日最低），全款、业主独家代售，挂牌价 40.00 万，让价 28.00%（当日最大），挂牌日 2024 年 1 月 8 日，成交周期 644 天。

这一笔把「长跑」和「让价」两个极端叠在了一起：

644 天是全库 339 笔有周期售单中的第 36 长；从 2024 年 1 月挂牌到 2026 年 10 月成交，跨越两年九个月；
让价 28.00% 在 10 月 79 笔带挂牌价售单中排第 16（10 月整体均值 17.99%），挂牌 40.00 万最终以 28.80 万成交，让出 11.20 万；
单价 2,244.74 元/㎡在全库 75 笔步行房样本中排第 28 高（步行房中位 1,753.81 元/㎡、均值 1,989.14 元/㎡），处于中位以上；
与本小区 9 月 8 日那笔（143.00㎡装修 36.80 万 / 2,573.43 元/㎡）相比，面积小 10.28%、单价低 12.77%——面积差一成、付款方式由按揭变全款，两组数字不可直接互推。

把话说直白一点：一套 128㎡的三室步行房，挂牌 40 万，等了 644 天，最终 28.8 万成交。这是台账里真实的一笔，也是「大面积老房子流动性偏弱」这一结构特征的一个具体样本——但它只是这一个样本。

八、租单一笔：兴龙苑 96㎡月租 1,000 元，与 45 天前完全持平

当日唯一的租单来自 兴龙苑 · 兴龙湖片区：步行房、三室二厅一卫，96.00㎡，月租 1,000 元，折合 10.42 元/㎡·月。

它有一个罕见得有点意外的对照：9 月 2 日，同一个小区成交过一笔面积完全相同的 96.00㎡步行房租单，月租同样是 1,000 元，同样是 10.42 元/㎡·月，差值为 0.00%。相隔 45 天，同户型、同面积、同租金，一分不差。

在全库 131 笔租单中，本笔排第 115 高（从高到低），即有 15 笔低于它，占 11.5%；
全库租单租金单价中位 15.93 元/㎡·月、均值 18.34 元/㎡·月，本笔处于明显偏低的一档；
租单占当日总单数的 20.0%（1/5）；10 月累计租单 23 笔，占当月 116 单的 19.8%。

图 2｜10 月 17 日 · 永川二手房 4 单明细

九、三个必须说清的读数陷阱

陷阱一：当日均价偏高，是被两笔拉起来的，剔除一笔就翻转方向。

当日 4 笔售单算术均价 4,133.28 元/㎡，比 10 月 1—16 日 89 笔售单的均值 3,826.86 元/㎡ 高 8.01%。但只要把最高的印象台北（5,430.04）剔除，剩下 3 笔的均价变成 3,701.03 元/㎡，反而比 10 月此前低 3.29%；反过来，剔除最低的金港明珠（2,244.74）后，3 笔均价 4,762.80 元/㎡，又高出 24.46%。用「总价 ÷ 面积」的加权口径计算，当日 3,979.64 元/㎡对 10 月此前的 3,890.81 元/㎡，只高 2.28%。

同一天的数据，剔除一笔就翻转方向。这就是 4 笔样本最真实的处境。

陷阱二：4 个板块，每板块只有 1 笔售单。

当日售单分散在 4 个板块，最高板块占比 25.0%，看起来很均衡。但「均衡」的另一面是：任何一个板块的当日读数都只代表 1 笔成交，不足以刻画该板块的价格水平。把它理解成「某一天成交的房子落在哪些板块」，比理解成「这些板块现在值多少钱」要准确得多。

陷阱三：当日两笔标注为「新房」，与清水房不是一个口径。

印象台北、五洲临江府两笔的装修口径均标注为「新房」（未入住状态），而它们各自的对照样本是「清水房」。这两种状态在台账里是并列的两个字段值，不是同一个刻度上的高低。本文列出差值，是为了让读者看到完整的记录，而不是为了证明价格变化。

十、数据口径与合规声明

数据来源与范围：本文全部数据来自骏耀房产网成交台账，为 2026 年 10 月 17 日当日录入的真实成交记录，共 5 条（二手房 4 条、租单 1 条）。涉及「全库」「历史」的表述，统计范围为 2026 年 8 月 1 日至 2026 年 10 月 16 日的台账存量记录（已按已刊月刊口径剔除重复报送），不含当日数据除非特别说明。
样本局限：当日样本量仅 5 单，其中 4 笔售单分落 4 个板块、每板块各 1 笔。单日数据仅反映当日成交结构，不代表永川区房地产市场的整体走势，不能用于推断房价涨跌、判断板块热度或预测后市。成交周期为源表字段；每日数据样本量小，均值易受单笔极值影响，文中已逐级剔除说明。
口径差异提示：文中出现的同一小区跨期对比，其装修口径（清水房 / 新房 / 装修 / 精装修 / 二手房）、物业类型、户型、付款方式存在差异；楼层、朝向、采光、车位、装修实际状况、是否含家具家电等变量台账未收录，因此均不构成同一房源或同一小区的价格变动结论。
独家代售说明：「业主委托独家代售」为源表字段，反映业主委托方式，与成交价格、成交周期之间无台账可验证的因果关系，本文仅作结构描述。
合规声明：本文为市场数据观测记录，不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议，不构成任何形式的承诺或要约。房地产市场存在个体差异与政策变动风险，读者应结合自身实际情况独立判断，并以官方发布的数据为准。
版权声明：本文数据与文案归骏耀房产网所有，未经授权请勿转载、摘编或用于商业用途。

永川二手房权证附图与宗地图怎么查｜4 张图 3 条底线 5 步核对

Sun, 18 Oct 2026 12:02:36 +0800

📌 数据使用说明

本文规则与案例来自《中华人民共和国民法典》、《重庆市规划和自然资源局关于优化不动产登记信息查询服务的通知》、自然资源部《关于进一步做好地籍调查工作的通知》（自然资发〔2023〕195 号），以及重庆市第五中级人民法院（2024）渝 05 民终 11497 号与（2025）渝 05 民终 4484 号民事判决书、两地人民法院公开裁判文书与主流媒体公开报道；市场现象为公开平台观察。永川区办理口径以本区登记机构当期核定为准。

一、反常识开场：你买的边界画在图纸上，不画在围栏上

在永川看二手房，神女湖、万达商圈的一楼带院户型，兴龙湖、凤凰湖的带露台顶楼，蚂蝗桥、胜利路老楼的后院与柴房，带看时最常听到的一句话是"这一圈都是你家的"。这句话在法律上并不必然成立——法院认的是权证附图与宗地图上的界址线，不是围栏树篱，也不是手指画的红线。

重庆市第五中级人民法院（2024）渝 05 民终 11497 号案讲透了这条界线。一楼业主在房屋外搭建玻璃棚、砌筑围墙，楼上邻居以被盗风险、采光与噪音受影响为由起诉。一审认为玻璃棚宽度未超过《重庆市市容环境卫生管理条例》规定的 150 厘米标准、围墙高度合理，驳回邻居全部诉请。二审改判：搭建不在其房屋专有范围内、未经审批，且围墙与玻璃棚形成梯级构造增加了楼上被盗风险，构成相邻权妨害，判令 30 日内拆除，2025 年 2 月 21 日二审落槌。

骏耀提示：一审审的是"合不合行政规定"，二审审的是"在不在你的专有范围里"。这个范围，图纸上的线说了算。

二、4 张图：每一张回答一个问题

第 1 张宗地图：这块地在哪，边界在哪。它是土地使用权登记的附图，标出本户的土地使用权范围界线、界址点坐标与相邻宗地关系。一楼的院子、绿篱、车位是否落在你的界线内，看的就是这张图，不是现场的围挡。
第 2 张房屋分户图：这套房的专有部分轮廓在哪。它是最常见的权证附图，比例尺通常 1:200，标有房号、楼层、户型轮廓与墙体归属。阳台有没有计入、飘窗是不是后封的、储藏间是不是隔出来的，图上没有的部分原则上不在登记范围内。
第 3 张分丘图：以"丘"为单位的权属记录。比例尺范围 1:100 至 1:1000，常见于老楼、独栋与整层、整幢归同一权利人所有的情形，这类房屋可用分丘图代替分户图作为权证附图。看这类房子时，别因为"没有标准的那一页"就以为缺资料。
第 4 张分幅图：周边有什么在约束你。覆盖建成区的房屋与用地布局，比例尺多为 1:500。宅间路、消防登高场地、公共通道、垃圾收集点与管线位置都在图上，它们决定了"图纸上给你的花园"能不能真的围起来。

另一个现实：纸质附图正在退场。公开资料显示，呼和浩特、西安、柳州、广州等地先后实施"一证一码"，证书不再粘贴纸质附图，扫码即可查看宗地图与分户图，电子附图与纸质图纸同等效力，已发的纸质附图证书持续有效、无需换证。重庆日报公开报道，2026 年 6 月 18 日重庆颁出全市首本三维不动产权证书（渝中区，轨道 10 号线大礼堂站项目），扫码可看三维宗地。记住一句：老证翻附图页，新证扫二维码，别因为"证书里没那张纸"就以为没有图。

三、3 条法律底线

底线一：登记簿才是本体，证书与图纸是它的外显。《民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书记载的事项应与不动产登记簿一致，不一致时以登记簿为准，但有证据证明登记簿确有错误的除外；第二百二十条规定，权利人、利害关系人认为登记簿记载错误的可以申请更正登记，登记簿记载的权利人书面同意更正或有证据证明登记确有错误的，登记机构应予更正。这意味着：发现图纸与实际不符，第一落点是登记簿与更正登记，不是口头争论。
底线二：图实不符有两副面孔，输赢取决于谁举证。一副面孔指向行政机关：安徽省自然资源厅公开的以案释法案例中，第三方公司未实地调查，宗地图界址与实际不符，且地籍调查审核表缺少调查员签名，法院据此撤销了已发的不动产权证。另一副面孔指向买房人自己：凉城县人民法院的一份判决中，权证附图载明房屋南北长 22.4 米，法院实地测量达 25.44 米，遂以超出凭证载明范围为由驳回原告的排除妨害请求；凤庆县人民法院的一起案件中，双方证载四至的文字表述与所附图样互不相符、实测面积均大于证载面积，法院认定权利证书不能与房屋现状对应，两案原告诉请均未获支持。同一句"图跟现场对不上"，用来推翻一本证可以成立，用来给自己主张边界则未必。
底线三：越界与妨害的判断标准是两个，都要满足才算安全。《民法典》第二百八十八条确立相邻关系"有利生产、方便生活、团结互助、公平合理"的原则；五中院 11497 号案的裁判逻辑是：既看是否落在自己的专有范围内，也看是否取得审批，两条缺一不可。同一法院（2025）渝 05 民终 4484 号案进一步说明，签有边界协议后又擅自越界搭建的构成停止侵害与排除妨碍，2025 年 6 月 24 日二审维持原判。自然资发〔2023〕195 号另有两项抓手：界址不清晰应严格履行四邻指界程序，任何部门和个人不得违规收取测绘费、配图费、落宗费等费用。

四、5 步核对：把图纸查在签约之前

第 1 步向卖方要三样材料。权证附图页或可扫二维码的电子附图、房屋原始户型图或竣工图、物业留存的装修与搭建审批记录。
第 2 步自己再查一遍，不必经过任何人。《重庆市规划和自然资源局关于优化不动产登记信息查询服务的通知》明确：任何人可按不动产坐落、权证号或不动产单元号任一线索，通过该局官网、"渝快办"平台、自助查询机或区县登记机构窗口查询，内容含地籍图，即宗地图和房屋平面图。永川线下入口是重庆市永川区不动产登记事务中心，地址为红河中路 660 号大数据产业园 D 区云谷大厦 2 楼，电话 023-49804582。
第 3 步拿图站到现场。站在院子边界、露台边缘、车位划线处逐条对照：围栏与图上界址线是否重合，屋后窄道是不是公共通道，围墙有没有压到邻宗。现场看起来的"方正"，未必落在图纸红线内。
第 4 步发现不符就走正规渠道。涉及面积的，按《重庆市房产面积测算成果备案审核管理办法》（渝规资规范〔2019〕16 号），房产面积测算成果未经备案不得用于房屋权属登记，当事人对经备案的测算成果有异议的，可申请重新测算认定；涉及界址的，可依据自然资发〔2023〕195 号核实当初的指界程序是否履行到位。同步固定证据：现场照片视频、图纸证书复印件、与卖方及物业的沟通记录、邻里书面情况说明。
第 5 步把结论写进合同。在房屋状况条款中写明"专有部分范围以不动产权证附图（分户图）及宗地图为准"，由卖方书面确认不存在越界搭建、不存在未经审批的封窗封阳台与私自增加计入面积的部分，并约定违约责任；交房确认书再做一次确认。

五、2 条资金红线 + 1 个时间红线

资金红线一：不为图纸上没有的部分付溢价。院子、露台、车位这类附属空间是否计入价款、按什么口径计入，应逐项写进合同；图纸上没有依据的部分，即便卖方口头承诺、现场已围起来，也不宜单列为价格组成部分。
资金红线二：把"图纸核对完成"设为付款节点。定金之外的大额款项，尤其尾款或交房保证金，应留到附图与宗地图核对、现场比对完成且书面确认条款落实后再付。
时间红线：撤销权分长短两种。《民法典》第一百五十二条规定，因欺诈行使撤销权的自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，属重大误解的为九十日，均自行为发生之日起五年内不行使即消灭。相邻关系中的停止侵害、排除妨碍请求权不适用诉讼时效（《民法典》第一百九十六条），但现场证据随时间流逝，越往后举证越难。

骏耀提示：作为永川房产市场观察者，公开平台的反馈显示，这类纠纷里拖垮买方的往往不是几平方米价差，而是"图纸没调、现场没对、合同没写"三件事叠加。要图、查图、对现场、走渠道、写进合同，五步做完的成本远低于一场官司。

六、免责声明

骏耀作为永川房产市场观察者，依据公开法律条文、政府文件与公开案例整理本文，不对任何单一小区、单一房源的边界权属状态作自有结论发布，也不对单一小区"具体跌幅百分比"作自有结论发布。
本文所列规则、查询入口与联系方式均为公开口径，具体认定与办理以重庆市永川区规划和自然资源局、重庆市永川区不动产登记事务中心、重庆市永川区住房和城乡建设委员会及属地街道办事处当期核定为准。
文中案例均为人民法院、政府部门及主流媒体公开的案例与通报，个案结论不直接适用于其他交易。
本文不构成法律意见，也不构成投资建议；涉及具体权利义务安排的，请咨询专业法律人士，并可向永川公证处申请证据保全公证。
本文内容未经授权请勿转载。

七、相关阅读

东欣桂语元山小区百科：23栋1247户纯洋房、42笔成交7345元/㎡与9条预售通告证载

Sun, 18 Oct 2026 08:30:45 +0800

永川文昌路1009号的东欣桂语元山（编号 511，2022 年建成），是本站系列与银行评估线偏离最大的样本：42 条台账全部为买卖，加权均价 7345 元/㎡，高出评估均价 6200 元/㎡达 1145 元（+18.5%），42 笔无一低于评估线，为系列首个「零笔低于线」样本。价格形态又高度收敛：成交面积仅约 101㎡、约 115㎡、132㎡以上三档，单价极值 9114 对 6290 元/㎡极差 1.45 倍，四年 7364→7421→7563→6885 元/㎡累计约 -6.5%，两项均为系列极值。交易结构同样单纯：零租单、零工抵，一手 38 笔对二手 4 笔，业态全部为洋房。官方核验却有硬证据：646 条预售通告全量检索命中 9 条，证载 20 幢覆盖登记 23 栋的 87.0%。学区为系列第三例双门牌单列：文昌路红旗小学与永川中学文昌校区，两级原文均列出本门牌。本文按官方备案、成交、学区、配套、按揭、必查六模块归档。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

东欣桂语元山位于重庆市永川区文昌路1009号，平台 42 条成交记录的板块字段全部标注「神女湖片区」，是本系列板块口径最整齐的样本之一。房源库编号 511，登记建成年代 2022 年，物业类型为住宅（中型社区），建筑类型为洋房，建筑结构钢混，楼栋总数 23 栋，规划户数 1247 户，建筑面积登记 210,000㎡、占地面积 95,000㎡，容积率 1.50，绿化率 35.00%，产权年限登记为 50 年。物业登记为龙湖物业，物业费 2.8-4 元/㎡·月；地下车位登记 1,489 个，地面车位与停车费字段无登记。市政配套：供水登记侨立水务、供电登记重庆电力、供气登记重庆燃气，三项齐全。开发主体为重庆东欣置业有限公司。房源库当前显示二手在售 2 套、出租 0 套、新房 0 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。

容积率 1.50 在本系列已解析小区的登记值中属低密度口径（对照：金科棠城壹号院 2.30，恒森盛世华章、米兰阳光为 2.50，红河枫景 3.47），与「23 栋 1247 户、纯洋房」的登记组合互相吻合：平均每栋约 54 户，是典型的低层低密洋房布局；登记建筑面积摊到每户约 168㎡，与以四室为主的大户型结构同向。

1.2 两处登记疑点（以住建备案为准）

其一，体量口径不自洽：登记建筑面积 210,000㎡除以占地 95,000㎡得 2.21，而容积率登记值为 1.50，按后者折算计容建筑面积约 142,500㎡，两者相差约 6.75 万㎡。可能的解释包括登记建筑面积含地下与不计容部分、或字段口径差异，本站不做超出现有证据的判断。

其二，物业类型与产权年限的组合需要核实：物业类型登记「住宅」，而产权年限登记为 50 年；在本系列中，50 年登记多见于商住一体项目（如「奥兰半岛」「伟豪创世纪」），纯住宅登记多为 70 年。需要说明的是，9 份预售通告的房屋状况栏目全部登记为「成套住宅」，未见商业业态，与「住宅」登记互相支持；土地用途、年限构成与续期规则，仍以不动产权证载为准。

另有一处可交叉核对的车位指标：地下车位 1,489 个对 1,247 户，折算车位比约 1.19 个/户，属系列登记口径中的高位；但因地面车位无登记，完整车位供给仍以物业实测为准。

1.3 官方预售通告：9 条命中，证载 20 幢

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索，「东欣桂语元山」「桂语元山」「东欣置业」「文昌路1009」「桂语」五个专属关键词在标题层面命中 9 条，正文补扫其余 637 条无新增命中。

年度	证号	证载幢号	通告日期
2022	（2022）预字第（002）号	1、7、8 幢	2022-03-25
2022	（2022）预字第（032）号	2、6 幢	2022-08-10
2022	（2022）预字第（054）号	5、9 幢	2022-12-06
2022	（2022）预字第（057）号	3、12、13 幢	2022-12-06
2023	（2023）预字第（010）号	16、17 幢	2023-11-01
2023	（2023）预字第（013）号	14、15 幢	2023-11-01
2025	（2025）预字第（017）号	18、19、21 幢	2025-12-31
2025	（2025）预字第（020）号	20 幢	2025-12-31
2025	（2025）预字第（024）号	22、23 幢	2025-12-31

九份证载幢号合计为 1、2、3、5、6、7、8、9、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23 共 20 幢，占房源库登记 23 栋的 87.0%；4、10、11 幢未检索到证载记录，成因可能为尚未取证、或该批楼幢不含成套住宅，本站不做推断。从取证节奏看，项目自 2022 年 3 月起到 2025 年末仍在分批取证，属跨四个年度的滚动开发。

三处细节值得记录：

证载坐落一致：九份影像可读部分均为「重庆市永川区文昌路1009号」，与房源库登记地址一致，无第二地址；
地块冠名：2025 年三份通告的幢号前均冠「桂语元山（C8-1-1-03地块）」，属同一项目分地块表述，签约时以合同证载地块与幢号为准；
监管银行出现分歧：八份通告的预售资金监管银行为「中国建设银行股份有限公司重庆永川支行」（监管账号 50050111273100000524），唯（2022）预字第（054）号为「中国农业银行股份有限公司重庆永川支行」，是本系列首例在同一项目内出现两个不同监管银行的记录。

关于证载套数与建筑面积，需如实说明：通告影像为扫描件且分辨率有限，本站对九张附件逐张做定向放大识别，仅部分证号可辨读——（032）号 2 幢 24 套 2,424.96㎡、6 幢 32 套 3,688㎡；（010）号楼幢建筑面积 4,275.36㎡与 6,400.16㎡；（013）号为 4,897.84㎡与 3,732.16㎡；已辨读部分合计约 2.54 万㎡，涉及 6 个楼幢。完整套数与面积合计不做估算，以官方影像原件为准。

可辨读数据虽不完整，却有一处意外收获：按上述数值折算，（032）号 2 幢户均约 101.04㎡、6 幢户均约 115.25㎡，（010）号两幢户均约 133㎡，与本站成交台账中出现频次最高的三类面积（100.71-101.6㎡、115.0-118.04㎡、132.23-140.8㎡）基本吻合（详见第二节 2.2）。政府备案与逐笔成交在此形成互相印证，是本系列少见的双向核对案例。

1.4 小区鸟瞰与站内图库

视觉档案方面：站内图库在本项目下留有 8 张影像（OSS 路径 jyfc/house/511/），本篇采用其中 2 张户型解析图，经文字识别复查无第三方水印（图片内的户型说明文字属开发企业宣传口径，本站仅作档案留存，不代表本站表述）。文首配图为用户提供的沙盘影像，原图右下角带第三方水印，本站已裁除水印条带并做放大锐化处理（成品 1600×1198），经文字识别复查无第三方水印残留。

上图为本站依据公开地图坐标绘制的等比例区位示意图，仅用于说明相对位置与直线距离关系，非卫星影像、非实拍效果图；图中圆圈为 1-3 公里直线距离环，距离为球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺。文首的沙盘影像用于呈现项目形态，本图用于呈现区位关系，两者用途不同。

二、42 笔买卖成交解析

2.1 样本构成与总量

平台台账共 42 条记录，无混入记录，零异常剔除，实际记录区间 2023-01-06 至 2026-08-30。按口径拆分：一手房 38 笔、二手房 4 笔，另有租单 0 笔、工抵房 0 笔——是本系列首个「零租单、零工抵」的样本。这一构成与 2022 年建成、仍在分期取证的开发节奏互相吻合。

买卖 42 笔合计成交总额 3,430.45 万元、总面积 4,670.38㎡，加权均价 7345 元/㎡，中位数 7275 元/㎡，简单均价 7338 元/㎡，单价区间 6290-9114 元/㎡。加权、简单、中位三个口径落在 7275-7345 元/㎡的窄区间内（极差 70 元/㎡），说明本盘成交单价分布高度集中。按样本拆分，一手 38 笔加权 7309 元/㎡、二手 4 笔加权 7690 元/㎡；二手样本仅 4 笔且含 9114 元/㎡的高价个案，样本量不足以支撑两轨价差判断，本站据此不做一手与二手的价差断言。

2.2 业态、户型与面积：只有三档面积的纯洋房社区

业态方面，42 笔全部为洋房，与房源库登记「建筑类型：洋房」完全一致，无高层、无别墅样本，是系列中罕见的纯洋房结构。装修字段 42 笔全部为清水房，与一手交付口径一致。

户型字段 42 笔全部有值（标注率 100%）：

户型	笔数	占比
四室二厅二卫	24	57.1%
三室二厅二卫	18	42.9%

更值得注意的是成交面积的集中度——42 笔全部落在三个面积量级内：

面积量级	笔数	占比	代表面积（㎡）
约 101㎡	18	42.9%	100.71、101.0、101.04、101.6
约 115㎡	20	47.6%	115.0、115.21、115.25、118.04
132㎡以上	4	9.5%	132.23、132.41、135.0、140.8

三个量级合计 100%，90㎡以下无任何成交，也无 105-115㎡、120-132㎡之间的过渡面积。这一形态解释了后文两个「系列之最」的来源：面积高度同质 → 单价分歧度小 → 极差最窄。

2.3 年度走势：四年约 -6.5%（系列最温和）

年度	笔数	加权均价（元/㎡）
2023	22	7364
2024	13	7421
2025	3	7563
2026（1-8 月）	4	6885

四年走势 7364 → 7421 → 7563 → 6885 元/㎡，累计降幅约 6.5%——这是本系列已解析小区中最温和的年度降幅（对照：城市铭人 -37.4%、凤凰世纪城 -24.0%、米兰阳光 -21.0%、新鸥鹏巴川府 -19.4%、红河枫景 -11.7%）。需要说明的是，前三年的重心都在 7300-7600 元/㎡的窄带内横盘，2026 年才回落至 6885 元/㎡，且 2025 年、2026 年样本分别只有 3 笔与 4 笔，年度均值的代表性弱于 2023-2024 年。

半年度序列为 7381→7338→7478→7325→6790→9114→7178→6655，两点必须标注：一是 2025 年下半年仅 1 笔成交（9114 元/㎡的二手个案），单一拉高了当年均值；二是 2026 年下半年（至 8 月 30 日）2 笔加权 6655 元/㎡，为八个半年度最低。近 12 个月 4 笔加权 6885 元/㎡。评估线结构则从上到下完全一致：四个年度均为 0 笔低于评估线。

2.4 面积段分布：中段为主，无小户型

面积段	笔数	加权均价（元/㎡）
50㎡以下	0	—
50-70㎡	0	—
70-90㎡	0	—
90-110㎡	18	7163
110-130㎡	20	7495
130㎡以上	4	7318

90-130㎡两个中段合计 38 笔，占买卖 90.5%，为主力区间。单价并非随面积单调递减，而是中段（110-130㎡）7495 元/㎡高于下段（90-110㎡）7163 元/㎡，130㎡以上回落至 7318 元/㎡——这一形态与金科棠城壹号院等「面积越大单价越高」的正梯度不同，也与红河枫景的单调递减不同，更接近「中段户型因数量适中、总价可控而承接更好」的分布。50-90㎡三段全部为零成交，与小户型缺失的户型结构一致。

2.5 极值样本：极差 1.45 倍（系列最窄）

最高单价 9114 元/㎡：2025-08-11 二手房／洋房 115.21㎡，成交价 105.00 万元；
最低单价 6290 元/㎡：2026-08-30 一手房／洋房 140.8㎡，成交价 88.558 万元；
最高总价 106.54 万元：2023-01-10 一手房／洋房 132.23㎡（8057 元/㎡）；
最低总价 64.28 万元：2026-03-17 二手房／洋房 100.71㎡（6383 元/㎡）。

最高与最低单价相除仅 1.45 倍，刷新本系列最窄极差（对照：红河枫景 1.79 倍、新鸥鹏巴川府 2.90 倍、豪禧银山源 2.60 倍）。极值之间的时间跨度为一年（2025 年 8 月对 2026 年 8 月），且两端分属二手与一手不同轨道，属于「同一社区内不同面积段与不同交易轨道的自然价差」，而非同类房源的定价分歧。

2.6 逐笔成交台账

日期	房源	业态	面积㎡	成交价(万)	单价元/㎡
2023-01-06	一手房	洋房	115.25	89.7268	7785
2023-01-10	一手房	洋房	132.23	106.54	8057
2023-01-15	一手房	洋房	116.0	78.5	6767
2023-01-26	一手房	洋房	115.25	87.81	7619
2023-03-09	一手房	洋房	116.0	78.5	6767
2023-03-27	一手房	洋房	115.25	87.81	7619
2023-04-06	一手房	洋房	101.04	73.01	7226
2023-04-22	一手房	洋房	115.21	82.53	7163
2023-04-27	一手房	洋房	101.0	75.0	7426
2023-05-21	一手房	洋房	115.57	90.3	7813
2023-06-11	一手房	洋房	101.44	75.18	7411
2023-06-11	一手房	洋房	115.0	81.99	7130
2023-06-16	一手房	洋房	116.0	81.94	7064
2023-07-04	一手房	洋房	116.0	83.0	7155
2023-07-24	一手房	洋房	101.0	68.8	6812
2023-09-16	一手房	洋房	115.25	83.65	7258
2023-09-28	一手房	洋房	100.71	76.36	7582
2023-11-12	一手房	洋房	100.71	73.33	7281
2023-12-02	一手房	洋房	116.0	87.8	7569
2023-12-09	一手房	洋房	101.04	75.18	7441
2023-12-15	一手房	洋房	115.22	86.76	7530
2023-12-17	一手房	洋房	101.04	74.64	7387
2024-01-11	一手房	洋房	101.16	83.11	8216
2024-01-27	一手房	洋房	101.0	68.0	6733
2024-01-28	一手房	洋房	101.0	68.0	6733
2024-02-20	一手房	洋房	101.0	67.4	6673
2024-02-27	一手房	洋房	101.6	73.84	7268
2024-03-10	一手房	洋房	115.21	103.0	8940
2024-03-17	一手房	洋房	118.04	82.91	7024
2024-04-10	一手房	洋房	132.41	105.42	7962
2024-07-02	一手房	洋房	100.71	74.63	7410
2024-07-15	一手房	洋房	101.0	68.0	6733
2024-08-03	一手房	洋房	100.71	74.3	7378
2024-10-10	二手房	洋房	115.25	93.9888	8155
2024-12-23	一手房	洋房	101.0	69.0	6832
2025-02-05	一手房	洋房	116.0	77.0	6638
2025-02-23	二手房	洋房	115.21	80.0	6944
2025-08-11	二手房	洋房	115.21	105.0	9114
2026-02-08	一手房	洋房	115.15	90.66	7873
2026-03-17	二手房	洋房	100.71	64.28	6383
2026-08-21	一手房	洋房	135.0	95.0	7037
2026-08-30	一手房	洋房	140.8	88.558	6290

2.7 付款、流速与租赁：三处如实留白

付款方式字段仅 1 笔标注按揭，其余 41 笔未标注，本站不做推断；挂牌价字段 0 条有值，无法做挂牌-成交价差分析；成交周期字段 0 条有数值，也无法做流速判断。三项样本不足，本站不做付款结构与流速断言。

租赁方面必须明确说明：平台台账中该小区租赁成交记录为 0 笔，与房源库「出租 0 套」的登记一致。这只能说明本盘房源在本站平台渠道内以买卖流转为主，不能据此推断社区内是否存在出租行为——业主自行出租未进入平台台账的情形无法排除，因此本篇不提供租金水平、单方租金与毛收益率等测算。

三、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

3.1 小学阶段：文昌路红旗小学（原文第 12 条）

2026 年永川区小学招生原文第 12 条以「文昌路红旗小学」独立列条，本项目以门牌单列：

「12. 文昌路红旗小学文昌路708号（湖山云麓）、788号（滨湖雅苑）、818号（悦湖壹号院）、888号（汇悦悦府）、898号（协信世外桃源）、919号（文博书香）、999号（文昌里）、1009号（桂语元山），碧桂路8号（碧桂园），永泰路401号（昌州古韵）、800号（梧桐苑），孙家口村，文昌东路1166号。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及“有户无房、有房无户”的年满6周岁适龄学生。」

三点必须提示：

与本不属于同一所学校的第 11 条「红旗小学」不可混同——第 11 条招生路段为中山大道西段、玉屏路、萱花路、官井路等老城路段，与本文所指「文昌路1009号」无关；
本条适用条件含「“有户无房、有房无户”」，是本系列覆盖口径较宽的条款之一，具体认定以教委审核为准；
公开地图点位检索显示，标注为「新红旗小学」的学校实体位于本案正南方向约 0.10 公里，为本系列所有配套点位中距离最近的一个（详见第四节），但该 POI 名称与公示校名存在一字之差，实际对应关系以教委公示为准。

3.2 初中阶段：永川中学文昌校区（原文第 1 条之文昌校区段）

2026 年永川区初中招生原文第 1 条「永川中学」下分宋锦桥校区、文昌校区、卧龙校区三段，本项目列于文昌校区段末：

「文昌校区：红河大道单号319号、双号368号及以后路段，学府大道，兴龙大道777号（金科中央公园城）、789号（阳光小镇）、888号，红河南路，三星路，星光大道（1、3号除外），黄角东路2、3号（蔷薇国际），和顺大道889号（嘉禾香水湾），和畅大道988号（金科公园王府），五洲路，黄角东路，碧翠路，永泰路，文昌路888号（汇悦悦府）、898号（世外桃源）、919号（文博书香）、999号（文昌里）、1009号（桂语元山），文昌东路1166号。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的小学毕业生。」

划片初中实体为「永川中学文昌校区」，公开地图点位显示其位于本案正东方向约 0.70 公里。此处有一处必须留意的口径差异：本站已解析过的红河枫景（人民东路168号）划入的是「永川中学宋锦桥校区」，本案划入的是「永川中学文昌校区」，两者是同一所中学的不同校区、招生路段完全不同；此外公开地图中另有标注「永川中学新校区」的点位位于约 4.31 公里外，2026 年原文三个校区表述中并未出现该名称，三者不可混同。此外，房源库登记产权为 50 年，落户与学位认定规则以教委与公安户政部门审核为准。

3.3 本系列第三例双门牌单列

小学、初中两级原文均以「文昌路1009号（桂语元山）」的门牌加括注形式单列，为本系列第三例双门牌单列——前两例分别为红河枫景（人民东路168号，红河小学＋永川中学宋锦桥校区）与新鸥鹏巴川府（行知路88号，凤凰湖小学＋凤凰湖中学）。三例对照可以看到，即便归入同一所学校名下，不同校区的招生路段差异也很大，认购前务必将「门牌号」与「校区名」两项同时核对。

四、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离（22 个点位，方位经两种独立算法交叉校验且结果一致），非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套点	类别	直线距离	定位
新红旗小学	小学（紧邻本盘，2026年小学划片校为文昌路红旗小学）	0.10 km	小区正南方向
永川中学文昌校区	中学（2026年初中学区划片校，文昌路1009号门牌单列）	0.70 km	小区正东方向
望贤公园	生态公园	0.99 km	小区西南方向
永川区实验小学	学校	1.52 km	小区东南方向
重庆市农业机械化学校	高校	1.68 km	小区正西方向
兴龙湖中学	学校	1.72 km	小区东南方向
永川区青少年宫	公共设施	1.85 km	小区东南方向
和顺幼儿园	幼儿园	1.90 km	小区正南方向
重医附属医院新区分院东	地标	2.06 km	小区正南方向
重庆水利电力职业技术学院	高校	2.09 km	小区西南方向
重庆水电学院书香雅苑小区	地标	2.15 km	小区西南方向
重庆医科大学附属永川医院新区分院	医疗	2.16 km	小区正南方向
兴龙湖公园	生态公园	2.25 km	小区正南方向
兴龙湖小学	学校	2.64 km	小区正南方向
重庆市经贸中等专业学校	学校	2.71 km	小区西南方向
棠城公园	生态公园	2.81 km	小区西南方向
金科·中央公园城	地标	2.89 km	小区正南方向
永川区人民政府	政务	3.27 km	小区西南方向
重庆文理学院红河校区A区	高校	3.33 km	小区正南方向
人民广场	城市广场	3.33 km	小区西南方向
重庆枫叶国际学校	学校	3.38 km	小区正南方向
永川中央森林公园	生态公园	3.54 km	小区西南方向

配套结构有四点值得记录：一是两所划片学校近在咫尺——文昌路红旗小学约 0.10 公里（正南）、永川中学文昌校区约 0.70 公里（正东），是本系列中双学区距离同时进入 1 公里内的样本；二是西侧与南侧为生态与职教带——望贤公园 0.99 公里（西南）、重庆市农业机械化学校 1.68 公里（正西）、重庆水利电力职业技术学院 2.09 公里（西南）；三是东南向为学校与医疗带——永川区实验小学 1.52 公里、兴龙湖中学 1.72 公里、永川区青少年宫 1.85 公里、和顺幼儿园 1.90 公里、重庆医科大学附属永川医院新区分院 2.16 公里；四是城市级资源集中在 2-3.5 公里圈层——兴龙湖公园 2.25 公里、棠城公园 2.81 公里、永川区人民政府 3.27 公里、人民广场 3.33 公里、永川中央森林公园 3.54 公里。

需要说明两处留白：其一，公开地图未收录本片区超市、商场、银行等商业网点数据，日常购物与金融配套请实地踏勘；其二，房源库登记的板块名为「神女湖片区」，但本次公开地图点位检索未命中名为「神女湖」的地物，板块命名与实际水域或公园的对应关系本站不做推断，以地名主管部门公布为准。

五、评估价、首付与月供测算

5.1 评估线结构：0 笔低于线（系列首个）

合作银行评估指导价区间为 5800-6600 元/㎡，评估均价 6200 元/㎡。买卖 42 笔加权 7345 元/㎡，高于评估线 1145 元（+18.5%），为本系列与评估线偏离最大的样本；且 42 笔全部高于评估线，低于线笔数为 0，是本系列首个「零笔低于线」样本。

这一结构在年度上高度一致——四个年度的低于线笔数均为 0。对购房人而言，其直接含义是：以评估认定为贷款上限的口径下，本盘几乎每一套都会触发按评估封顶，成交价高于评估线的差额部分无法纳入贷款，需以自有资金补足；这正是第五、第六节多处提示首付被动抬升的原因。

5.2 在售 2 套逐套测算

特别提示：现在最新的贷款政策，首套房和二套房贷款利率都是 3.15%，贷款成数都是 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 挂牌价）× 85%。台账付款方式仅 1 笔标注按揭、无按揭成交单价样本，故本节以房源库在售 2 套挂牌逐套测算：

在售房源	挂牌总价	折合单价	首付（比例）	月供
3室2厅2卫 101㎡毛坯	65.00 万	6436 元/㎡	11.77 万 · 18.1%	1952 元
4室2厅2卫 117㎡精装	105.00 万	8974 元/㎡	43.34 万 · 41.3%	2261 元

读表要点： 在售 2 套挂牌单价 6436 与 8974 元/㎡均高于评估线 6200 元/㎡，两套均按评估认定值封顶。其中 101㎡毛坯案挂牌 65 万、评估认定值 62.62 万，两者仅差 3.8%，首付比例 18.1%（11.77 万）、月供 1952 元，与 85% 成数的常规预期接近；117㎡精装案挂牌 105 万，评估认定值仅 72.54 万，挂牌高出评估额达 44.8%，首付被动升至 41.3%（43.34 万），月供 2261 元——这是本系列在售测算中挂牌价与评估认定值落差最大的个案，也直观印证了 5.1 节的表述：高单价洋房的市场价与银行评估认定值之间可能存在明显落差。

在售 2 套挂牌单价均高于近 12 个月成交加权 6885 元/㎡，议价空间请回到第三节同面积量级的近期成交逐案核对。评估区间为 5800-6600 元/㎡，同一套房源在不同银行的认定值可能不同，具体以银行实际评估为准，月供不构成贷款承诺。

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

评估线与成交价的落差：42 笔成交全部高于评估线 6200 元/㎡，加权偏离 +18.5%，几乎每套都会触发按评估封顶，出价前务必先拿到银行对该套房的实际评估认定值再做资金安排；
两处体量口径不自洽：登记建筑面积 210,000㎡与容积率 1.50 × 占地 95,000㎡的折算值相差约 6.75 万㎡；产权登记 50 年而物业类型登记「住宅」，土地用途与年限构成以不动产权证载为准；
证载覆盖并非完整：9 条通告证载 20 幢，登记 23 栋中 4、10、11 幢未见证载记录，认购特定楼幢时应核对幢号是否在对应预售证范围内；
地块分期口径：2025 年三份通告冠以「C8-1-1-03地块」，签约时以合同证载地块号、幢号与坐落为准；
预售资金监管银行出现两个主体：八份为建设银行重庆永川支行、（2022）预字第（054）号为农业银行重庆永川支行，缴款账户以对应通知书为准；
地面车位与停车费无登记：现有 1,489 个地下车位不足以覆盖全部停车需求口径，车位租售条件与收费标准签约前必查；
学区校区不可混同：划片初中为永川中学文昌校区，与本站已解析的红河枫景所划「宋锦桥校区」、以及公开地图标注的「永川中学新校区」分属不同校区；小学为「文昌路红旗小学」，与第 11 条「红旗小学」不是同一所学校；
户型与面积高度同质：成交面积仅约 101㎡、约 115㎡、132㎡以上三档，90㎡以下无成交，小户型需求者须另作比对；差异化的精装个案（如 117㎡精装）与多数清水房源不可直接比价；
物业费口径偏高：登记 2.8-4 元/㎡·月，按物业服务等级与收费标准签约前与物业核对，并换算到整套年度支出；
样本边界明显：2025 年仅 3 笔、2026 年仅 4 笔，2025 年下半年仅有 1 笔成交，年度均值的代表性有限；付款方式仅 1 笔有值、挂牌价与成交周期 0 条有值、租赁 0 笔，详见 2.7 节；
商业配套留白：公开地图未收录本片区超市、商场、银行等商业网点数据，日常购物与金融配套请实地踏勘确认。

6.2 免责声明

本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 1 月至 2026 年 10 月平台成交台账（实际记录区间 2023-01-06 至 2026-08-30，共 42 条，其中一手房 38 笔、二手房 4 笔，租单与工抵房各 0 笔，无混入与异常剔除），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年、480 期等额本息），测算基于在售挂牌而非按揭成交，具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；
学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学、初中两级均以文昌路1009号门牌单列，分别属文昌路红旗小学、永川中学文昌校区招生范围），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；板块名「神女湖片区」未能在公开地图点位中检索到同名地物，未做对应关系推断；
官方档案部分来自永川区人民政府「商品房预售通告」栏目（646 条全量检索，标题命中 9 条），通告影像为扫描件且分辨率有限，已辨读的套数与建筑面积仅为部分证号，完整合计不做估算，以官方影像原件为准；
本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
数据样本存在覆盖局限（二手仅 4 笔、租赁 0 笔、2025 年 3 笔与 2026 年 4 笔、付款方式仅 1 笔有值、挂牌价与成交周期 0 条有值、20 幢证载对 23 栋登记、体量登记不自洽、公开地图无本片区商业网点数据），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期新鸥鹏巴川府（行知路88号，凤凰湖片区 25 栋 1484 户）是本系列的价格波动样本：同月同盘跑出 9777 对 3373 元/㎡的 2.90 倍极差，四年 -19.4%，租赁仅 2 笔。本期东欣桂语元山（文昌路1009号，神女湖片区 23 栋 1247 户）几乎是它的反面——极差仅 1.45 倍（系列最窄）、四年 -6.5%（系列最温和）、42 笔全部高于评估线（系列首个零笔低于线）、成交面积仅三档，但它在官方档案维度上比巴川府更硬：9 条通告证载 20 幢，覆盖登记的 87.0%，且证载折算户均面积与台账户型互相印证。两期连读可以看到，价格分歧度与档案完整度之间没有必然关系，真正决定极差的是业态与面积的同质程度：业态越单纯、面积档位越少，定价越高收敛。

下期预告：人民东路168号（红河枫景）已经完成解析即将上线——它是本系列第八例官方通告零命中的样本（646 条标题与正文双口径均无记录），13 栋承载 2953 户的密度在本系列中少见，但价格表现却异常平稳：极差 1.79 倍、四年 -11.7%、租金四年仅 -2.3%，租赁占比 40.5%。本期东欣桂语元山与红河枫景分处城市两个方向、也分属两个学区体系（文昌校区对宋锦桥校区），一个是低密纯洋房、一个是高密度商住一体，两者的价格结构差异与租赁结构差异值得对照。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。

永川10月16日成交8单：凤凰世纪城两笔单价仅差0.16元

Sat, 17 Oct 2026 12:15:44 +0800

同一天、同一个小区、同一个板块、同样是高层清水房，两套房子的成交单价分别是 3,699.56 元/㎡和 3,699.40 元/㎡——差 0.16 元。

这不是笔误，是 2026 年 10 月 16 日永川成交台账里真实录得的两条记录。把话说得更实在一点：这是本台账自 8 月 1 日建账以来，所有「同一天同一个小区成交两笔及以上」的 8 组记录里，价差最整齐的一组，倍差 1.0000。

但先把边界划清楚：本文只描述 2026 年 10 月 16 日当天录入的成交记录，不推断整体市场走势，不做涨跌预测，不构成任何决策建议。8 单能回答的是「这一天成交了什么」，不是「市场变成了什么样」。

图 1｜永川10月16日成交8单：凤凰世纪城两笔单价仅差0.16元（数据来源：骏耀房产网真实成交记录）

一、当日总览：8 单、5 售 3 租，覆盖 5 个板块

先把盘子摆清楚。

全天录入成交 8 单：二手房 5 笔、租单 3 笔，一手房与新房均为 0 笔；
按区域：新区 6 单、老区 2 单（5 笔售单内为新区 4 笔、老区 1 笔）；
按板块共涉 5 个：兴龙湖片区 2 单（含 1 笔租单）、万达商圈 2 单（含 1 笔租单）、凤凰湖片区 2 单（均为售单），名豪片区 1 单（租单）、青城路片区 1 单（售单）；
按物业类型（5 笔售单内）：高层 4 笔、步行房 1 笔；
按装修（5 笔售单内）：清水房 2 笔、装修 1 笔、精装修 1 笔、简装 1 笔；
户型分布（5 笔售单内）：三室二厅二卫 2 单、二室二厅一卫 1 单、四室二厅二卫 1 单、三室二厅一卫 1 单；
5 笔售单成交面积合计 491.40㎡、成交总价合计 169.88 万，套均面积 98.28㎡、套均总价 33.98 万；
单价区间 1,296.63 ～ 5,022.89 元/㎡，算术均值 3,689.32 元/㎡，按「总价 ÷ 面积」计算的加权值 3,457.06 元/㎡，最高与最低相差 3.87 倍。

累计口径上，当日为本月第 104—111 单（10 月 1—16 日累计 111 单，16 个交易日日均 6.94 单；9 月全月 199 单、日均 6.63 单）；按本台账自 2026 年 8 月 1 日起的连续记录，为第 484—491 单，截至当日累计 491 单（二手房 352 / 租单 130 / 一手房 6 / 新房 3）。

规模上，8 单在台账 77 个交易日中排第 15 位（从多到少），属于中等偏上的一天；5 笔售单则排第 22 位。换个角度说：这一天不算冷清，但也没有到需要过度解读的程度。

二、全场最值得盯的一组数字：凤凰世纪城，0.16 元

凤凰世纪城 · 凤凰湖片区，当日成交两笔，均为高层、清水房，均为全款、均非独家，成交周期均记为「当日」：

90.20㎡，总价 33.37 万，单价 3,699.56 元/㎡，挂牌价 50.00 万，让价 33.26%；
116.10㎡，总价 42.95 万，单价 3,699.40 元/㎡，挂牌价 65.00 万，让价 33.92%。

把这两笔放在台账的所有「同日同小区多笔」样本里比较，尺寸就出来了：

当日 倍差 1.0000，单价绝对差 0.16 元/㎡、相对差 0.0043%；
排第二整齐的是 8 月 4 日金科天悦府的两笔（5,588.86 / 5,538.04 元/㎡），倍差 1.0092；
再往后是 8 月 21 日万达公寓 1.1276 倍、8 月 11 日金域蓝湾一期 1.2086 倍、9 月 12 日港九香山屿 1.2423 倍；
最悬殊的是 10 月 10 日利安凰城御府三笔，倍差 2.0553。

两笔合计成交 76.32 万，占当日二手成交总额的 44.93%；面积合计 206.30㎡，占当日二手成交面积的 41.98%。近一半的当日成交额出自同一个小区，这件事本身就是当日数据最需要提醒读者的地方——当日样本高度集中，任何「永川房价如何」的推断都建立在不足半日、不足半数的样本上，不成立。

三、三天之隔：同为 116.10㎡清水房，单价从 3,514.21 到 3,699.40

凤凰世纪城这两笔里，116.10㎡那一套还有个更直接的参照物：三天前的 10 月 13 日，同一个小区成交了一套完全同面积的 116.10㎡高层清水房。

10 月 13 日：116.10㎡，总价 40.80 万，单价 3,514.21 元/㎡，全款，让价 4.67%；
10 月 16 日：116.10㎡，总价 42.95 万，单价 3,699.40 元/㎡，全款，让价 33.92%；
两者单价相差 +185.19 元/㎡（+5.27%），总价相差 +2.15 万。

面积、物业类型、装修口径三项完全一致的两套房，三天内成交差了 5% 出头。这里必须补一句：台账记录的差异不必然等于同一套房的价格变动——楼层、朝向、车位、付款节奏、议价过程这些变量，台账并未收录。我们如实记录差值，但不据此判断该小区的价格走势。

放到小区内部看：凤凰世纪城在此前共有 3 笔成交记录（8 月 3 日 98.41㎡清水 3,861.40 元/㎡、9 月 30 日 98.41㎡装修 5,322.63 元/㎡、10 月 13 日 116.10㎡清水 3,514.21 元/㎡），当日两笔的 3,699.56 与 3,699.40 元/㎡在这 3 笔历史样本中均排第 3 高——即高于 10 月 13 日那笔，低于另外两笔。

板块维度上，凤凰湖片区当日 2 笔均价 3,699.48 元/㎡，低于该板块此前 33 笔的均值 4,636.36 元/㎡，幅度 20.21%。这个差距不小，但成因很具体：当日该板块的 2 笔全部来自同一个小区、全部是清水高层，属单一来源样本，不宜当作板块整体读数。

四、当日最贵：嘉和香水湾 5,022.89 元/㎡，却也是当日最「不让价」的一笔

嘉和香水湾 · 万达商圈，高层、精装修、三室二厅一卫，89.55㎡成交 44.98 万，单价 5,022.89 元/㎡（当日最高），按揭付款、非独家，成交周期 39 天。

挂牌价 46.80 万（挂牌日 2026 年 9 月 7 日），成交 44.98 万，让价 3.89%——这是当日 5 笔售单中最小的议价幅度，在 10 月 75 笔带挂牌价的售单中也是第 5 小；
在当日之前的 356 笔售单样本中，本笔单价排第 92 高（前 25.8%）；在 214 笔高层样本中排第 66 高（前 30.8%）；
在万达商圈此前 56 笔售单中排第 17 高（前 30.4%）；
本笔是该小区台账中的第 5 笔售单，单价排在 4 笔历史样本（5,866.97 / 5,282.74 / 4,971.11 / 4,017.09 元/㎡）的第 3 位。

一个可以对照的点是：8 月 21 日该小区成交过一套 87.95㎡精装修，单价 5,866.97 元/㎡、总价 51.60 万。当日这套 89.55㎡精装修面积大 1.82%，单价低 14.39%、总价低 12.83%。同为精装修口径，这是台账内部的同口径比较；但它同样受楼层、朝向、车位等未收录变量影响，不作为小区价格趋势的判断依据。

五、永兆凌云阁A区：小区最高单价，也是 344.8 天的长跑单

永兆凌云阁A区 · 兴龙湖片区，高层、装修、二室二厅一卫，67.68㎡成交 32.00 万，单价 4,728.13 元/㎡，按揭、非独家，挂牌价 37.80 万（挂牌日 2025 年 11 月 5 日），让价 15.34%。

这是该小区台账记录的售单最高单价：此前两笔分别为 9 月 1 日 72.74㎡清水 3,505.64 元/㎡、10 月 1 日 84.34㎡清水 4,268.44 元/㎡，本笔高出第二高 10.77%；
口径变化本身值得点明：前两笔均为清水房、均全款，本笔为装修房且采用按揭——不同的装修与付款口径，是单价差异的合理解释之一，但不能反向证明「房价涨了」；
成交周期记为「11 个月 10 天」，按 1 年=365 天、1 个月=30.44 天折算为 344.8 天，在全库 335 笔有周期记录的售单中排第 58 长（前 17.3%）；
在兴龙湖片区此前 13 笔售单中排第 8 高，处于中位偏上。

六、当日最低，也是台账里唯一一笔「成交价高于挂牌价」的记录

红江厂家属院 · 青城路片区，步行房、简装、三室二厅二卫，127.87㎡成交 16.58 万，单价 1,296.63 元/㎡（当日最低），按揭付款、业主独家代售，成交周期记为「1 年 3 个月」（折算 456.3 天）。

这一笔有两处必须在正文里讲透。第一处是位置：

1,296.63 元/㎡在全库 75 笔步行房样本中排第 59 高（后 21.3%），比步行房均值 1,989.14 元/㎡低 34.81%；
但在同为「120㎡以上大户型步行房」的 16 笔样本中，本笔排倒数第 3——大面积低单价，是永川老区步行房常见的结构特征；
456.3 天的成交周期，在全库 335 笔有周期售单中排第 50 长（前 14.9%）；
该小区在本台账中为首次出现；青城路片区当日为其第 3 笔记录（另两笔为 8 月 2 日永青桥附近 652 医院步行房 1,368.23 元/㎡、10 月 7 日天籁城高层 3,895.57 元/㎡）。

第二处是异常值：本笔挂牌价 14.80 万，成交价 16.58 万，让价为 -12.03%。这是本台账 491 单、其中 361 笔售单里唯一一笔成交价高于挂牌价的记录，位列 10 月 75 笔带挂牌价售单的最后一位。

出现负让价，通常意味着挂牌价字段与实际议价起点不一致（例如挂牌价只登记了房屋部分价值、未含装修或附属物，或挂牌价录入时点早于最终挂牌等）。我们原样保留数据，不修改、不代为修正，并在此明确标注为「待核实」。读者在参考该笔单价与让价数据时，请以这一备注为前提。

七、租赁三单：占当日 37.5%，三笔分居全库第 37、62、73 位

当日 3 笔租单，覆盖三个不同板块，单价差距不大：

置铖御府一期 · 兴龙湖片区：洋房、装修、五室二厅三卫，115.44㎡，月租 2,200 元，折合 19.06 元/㎡·月；
楠庭萱花广场 · 名豪片区：高层、装修、二室二厅一卫，80.00㎡，月租 1,300 元，折合 16.25 元/㎡·月；
江鸿枫侨郡 · 万达商圈：高层、装修、三室二厅二卫，100.34㎡，月租 1,500 元，折合 14.95 元/㎡·月。

三点解读：

在全库 130 笔租单中，三笔分别排第 37、62、73 高（从高到低），全部处于中位以上到中位以下的中间区间——没有极端值，属于典型的日常租赁成交；
全库租单租金单价中位为 16.00 元/㎡·月、均值 18.40 元/㎡·月，当日三笔的算术均值为 16.75 元/㎡·月，与全库中位接近；
置铖御府一期这一笔可以和同小区对照：10 月 5 日该小区成交过一笔 83.00㎡洋房租单，25.30 元/㎡·月。当日这套面积大 39.08%，单位面积租金低 24.66%——面积越大、单位租金越低，是租赁市场的普遍规律，本例与之相符；
租赁成交占当日总单数的 37.5%（3/8），在台账 60 个「当日 ≥5 单」的交易日中排第 19 高。10 月累计租单 22 笔，占当月 111 单的 19.8%。

八、周期与付款：当天签两笔，也有一笔等了 456 天

当日 5 笔售单的成交周期呈现出明显的两极分化：

两笔记为「当日」：凤凰世纪城的两笔，挂牌日期与成交日期同为 2026 年 10 月 16 日；
39 天：嘉和香水湾；
344.8 天（11 个月 10 天）：永兆凌云阁A区；
456.3 天（1 年 3 个月）：红江厂家属院；
当日周期中位 39 天、均值 168.0 天。作为参照，全库 335 笔有周期记录的售单中，≤2 天的占 9.9%、≥300 天的占 20.0%。

付款方式上，5 笔售单按揭 3 笔、全款 2 笔，按揭率 60.0%，在 10 月 15 个「售单 ≥3 笔」的交易日中排第 9 低（10 月按揭率均值 50.7%，当日略高于均值）。

业主委托独家代售方面，当日 5 笔售单中仅 1 笔为独家（红江厂家属院），独家率 20.0%，是 10 月第 2 低的水平——仅高于 10 月 13 日的 12.5%，而 10 月独家率均值为 57.7%。独家委托占比偏低，通常反映业主端对独家委托方式的选择意愿存在波动，属于当日结构的客观描述，不宜外推。

需要说明的是：凤凰世纪城两笔的挂牌日期与成交日期同为当日、成交周期记为「当日」，这与「完整议价周期」的常规形态不符，同属待核实项，已在源数据中保留原样。

图 2｜10 月 16 日 · 永川二手房 5 单明细

九、两个必须说清的读数陷阱

陷阱一：当日均价偏低，是被一笔拉低的。

当日 5 笔售单算术均价 3,689.32 元/㎡，比 10 月 1—15 日 84 笔售单的均值 3,835.05 元/㎡ 低 3.80%。但只要把红江厂家属院那笔 1,296.63 元/㎡剔除，剩下 4 笔的均价就变成 4,287.49 元/㎡，反而比 10 月此前均值高出 11.80%。

同一天的数据，剔除一笔就翻转了方向。这就是 5 笔样本最真实的处境——它不足以支撑任何关于「涨跌」的结论。本文所有均值的变动方向，仅为算术结果的如实陈述。

陷阱二：近一半成交额来自同一个小区。

前文已经提到，凤凰世纪城两笔占当日二手成交总额的 44.93%。加上板块维度只有 5 个、其中 3 个板块各 2 单，当日的样本代表性是有限的。把它理解成「某一天的成交切片」，比理解成「市场全貌」要准确得多。

十、数据口径与合规声明

数据来源与范围：本文全部数据来自骏耀房产网成交台账，为 2026 年 10 月 16 日当日录入的真实成交记录，共 8 条（二手房 5 条、租单 3 条）。涉及「全库」「历史」的表述，统计范围为 2026 年 8 月 1 日至 2026 年 10 月 15 日的台账存量记录（已按已刊月刊口径剔除重复报送），不含当日数据除非特别说明。
样本局限：当日样本量仅 8 单，其中 5 笔售单有 2 笔来自同一小区（占二手成交额 44.93%）。单日数据仅反映当日成交结构，不代表永川区房地产市场的整体走势，不能用于推断房价涨跌、判断板块热度或预测后市。成交周期为源表字段，其中「X 年 X 个月」「X 个月」形态已按 1 年=365 天、1 个月=30.44 天折算，与实测天数存在方法性差异。
待核实项：① 凤凰世纪城两笔的挂牌日期与成交日期同为 2026 年 10 月 16 日、成交周期记为「当日」，与常规议价周期形态不符；② 红江厂家属院成交价 16.58 万高于挂牌价 14.80 万（让价 -12.03%），为台账内唯一负让价记录。以上两项均按源数据原样保留，未作任何修改，仅供读者参考时留意。
不可类推事项：文中出现的同一小区不同时点成交价对比、同面积房源对比，均只描述台账记录之间的算术差异，楼层、朝向、采光、车位、装修实际状况、付款节奏、是否含家具家电等变量台账未收录，因此不构成同一房源或同一小区的价格变动结论。
合规声明：本文为市场数据观测记录，不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议，不构成任何形式的承诺或要约。房地产市场存在个体差异与政策变动风险，读者应结合自身实际情况独立判断，并以官方发布的数据为准。
版权声明：本文数据与文案归骏耀房产网所有，未经授权请勿转载、摘编或用于商业用途。

永川二手房承重墙被拆过怎么办｜4 类改动痕迹 3 条法律底线 5 步核验

Sat, 17 Oct 2026 11:52:11 +0800

📌 数据使用说明

本文规则与案例来自《中华人民共和国民法典》、《建设工程质量管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第 110 号）、《重庆市物业管理条例》，重庆市住房和城乡建设委员会等六部门《关于进一步规范城市房屋室内装饰装修安全管理的通知》（渝建〔2023〕21 号，2023 年 9 月 5 日印发），以及上海市宝山区人民法院、江苏省扬州市广陵区人民法院公开裁判文书与人民法院案例库入库案例、哈尔滨市松北区通报与主流媒体公开报道；市场现象为公开平台观察。永川区办理口径以重庆市永川区住房和城乡建设委员会、重庆市永川区规划和自然资源局、重庆市永川区不动产登记事务中心当期核定为准。

一、反常识开场：罚款单开给前业主，限期恢复的通知书却写着你的名字

在永川看二手房，兴龙湖、凤凰湖一带的电梯房，胜利路、蚂蝗桥一带的老楼，大家看的都是户型、朝向、楼层、价格，很少有人先问一句：这套房子有没有被动过骨头。

上海市宝山区人民法院审结、入选人民法院案例库的一起案件把问题讲透了。2023 年 3 月 11 日，买卖双方签订《房地产买卖合同》，总价 206 万元；3 月 16 日街道执法部门上门检查，17 日出具检测报告，认定两处承重构件被拆除、存在安全隐患；3 月 22 日完成过户；4 月 3 日街道办事处向买方出具《责令改正通知书》，要求恢复承重结构，8 月 30 日再出具恢复原状决定书。法院最终判决解除合同、卖方返还购房款并赔偿损失。

骏耀提示：最扎心的不是 206 万元，而是那张《责令改正通知书》的抬头——房子已过户，限期恢复的责任跟着房子落到了现任产权人头上。拆墙的是前业主，罚款罚的也是行为实施人，但"恢复原状"这道命令跟着房子走。

二、4 类改动痕迹：房子被动过骨头，通常藏不住

第 1 类：墙体与户型图对不上。原始户型图上黑色粗实线是承重墙，细线是隔墙；现场却变成门洞、垭口或开放式厨房，墙体位置偏移。承重墙厚度一般 20 厘米上下，老楼常达 24 厘米以上，普通隔墙多在 10 至 12 厘米。量一量就能发现异常。
第 2 类：补强加固留下的痕迹。梁下新增立柱、钢梁、粘钢、碳纤维布、局部墙体加厚，都是"曾经被削弱过"的证据。扬州市广陵区人民法院公布的案件中，卖方辩称房屋"经恢复加固后已无质量问题"，法院仍认定拆除承重墙属出售时必须披露的重大事项，不影响欺诈成立。
第 3 类：刻意遮挡与楼板开洞。吊顶、通顶柜、装饰板正好压在梁柱位置；楼板上新开洞口加设楼梯做成跃层；客厅与阳台之间的连接墙体被拆除。看房时被要求"这块别动"的区域尤需警惕。
第 4 类：台账与执法记录。渝建〔2023〕21 号文件在全市实行装修申报登记制度：装修人开工前须向物业服务企业申报登记、签订《室内装饰装修管理服务协议》，物业每日巡查、发现违规下发整改通知书并上报街道或 12345，完工还要现场核实。这套台账是买方最易忽略、却最易取证的线索。

三、3 条法律底线：结构安全不是装修小事

底线一：承重结构不是你家的墙，是全楼的骨头

民法典第二百七十一条把业主权利分为专有部分的所有权与共有部分的共有、共同管理权；第二百七十二条明确，业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主合法权益。承重墙承担整栋楼荷载，动它一铲子，影响的是上下几十户。行政层面，《建设工程质量管理条例》第六十九条给出两条罚则：涉及建筑主体或承重结构变动的装修工程没有设计方案擅自施工的，责令改正，处 50 万元以上 100 万元以下罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处 5 万元以上 10 万元以下罚款。《重庆市物业管理条例》第七十三条则将损坏或擅自变动房屋承重结构、主体结构列为禁止行为。

底线二：卖方的嘴，是法律规定的义务

民法典第一百四十八条规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求撤销；第五百六十三条第一款第四项与第六百一十条给了买受人因质量不符致使不能实现合同目的时的法定解除权。扬州市广陵区人民法院公布的案件中，买方以 91.2 万元购入房屋，过户后得知承重墙曾被拆除，法院认定卖方构成欺诈、撤销合同，判令卖方返还购房款并赔偿损失 2.1 万元；中介公司未履行如实告知义务，返还中介费 1.2 万元并赔偿 9048 元。该案同时明确：卖方把情况告知了中介，也不能豁免其对买受人本人的告知义务。

底线三：处罚跟着人走，恢复原状跟着房子走

渝建〔2023〕21 号文件划清了监管分工：住房城乡建设部门负责物业管理活动与影响建筑主体和承重结构的监督管理；城市管理部门负责外部加层、背包、开挖地下室以及在非承重外墙上开门开窗等违法建设行为；规划自然资源、公安、市场监管、消防按职责分工各管一段。街道办事处（乡镇人民政府）承担受理投诉、现场核查、督促整改职责。对阻碍执法、拒不配合以及拒绝恢复变动建筑主体和承重结构的，可联络公安机关依据治安管理处罚法处理；对造成重大安全隐患危及公共安全、未彻底整改仍冒险施工的，依据《刑法修正案（十一）》等规定移送司法机关追究刑责。2023 年哈尔滨租户私拆承重墙事件，楼内 240 多户居民被紧急疏散，所涉业主透露总损失约 1.68 亿元，公安机关对 4 名相关责任人采取刑事强制措施——代价早已超出一套房子。

四、5 步核验：把结构安全查在签约之前

调图纸。向物业服务企业、社区居委会或城建档案、规划自然资源部门调取房屋原始户型图与竣工图，逐墙对照。图纸上黑色粗实线即承重墙，现场若已变成门洞或垭口，直接追问。
查台账。向物业调取该户装修申报登记记录、巡查记录与完工核实记录。文件要求全市登记、公示、每日巡查、完工核实，台账缺失说明那次装修没走正规程序。
看现场。量墙体厚度、敲击听音（承重墙声音沉闷），重点检查梁、柱、承重墙有无开槽、打孔、削薄痕迹与吊顶、通顶柜遮挡部位。必要时请专业验房人员同行。
问部门。向房屋所在地街道办事处（乡镇人民政府）、重庆市永川区住房和城乡建设委员会（学府大道 333 号，咨询与监督投诉电话 023-49822494，重庆市住房和城乡建设委员会举报投诉电话 966566）或 12345 热线，查询该户是否有投诉举报与责令整改记录；可能影响结构的，可委托房屋安全鉴定单位出具鉴定报告。
写进合同。要求卖方书面确认：未擅自变动、损坏建筑主体和承重结构，未收到过责令改正、恢复原状类行政文书，并约定违约责任与赔偿范围；对"按现状交付"条款作排除性表述，明确其不免除结构安全瑕疵责任。

五、2 条资金红线 + 1 个时间红线

资金红线一：不把结构安全押在口头承诺上。恢复承重结构往往要改变户型布局——上海宝山案正是因恢复后布局与看房时差距巨大、预期落空而支持解除。尾款或交房保证金应留到结构核验完成后再付。
资金红线二：发现问题先固定证据，不要先垫钱整改。责令改正通知书、检测报告、书面通知凭证、施工合同与发票要形成完整链条；整改范围以恢复原状为限，超范围施工可能被认定为扩大损失。行政处罚的对象是违法行为实施人，卖方不能以"已经挨罚"为由折抵对买方的民事赔偿。
时间红线：撤销权与解除权都限期。民法典第一百五十二条：因欺诈行使撤销权的，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，自行为发生之日起五年内不行使即消灭；属重大误解的为九十日。法定解除权同样应自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期视为接受瑕疵履行。

骏耀提示：作为永川房产市场观察者，我们看到的共性是——结构拆改纠纷里，真正把买方拖垮的往往不是维修费，而是"不知道、没写进合同、过了期限"这三件事。图纸、台账、现场、部门、合同，五步做完的成本远低于一场官司。

六、免责声明

骏耀作为永川房产市场观察者，依据公开法律条文、公开司法解释、政府公开文件与公开案例整理本文，不对任何单一小区、单一房源的结构安全状态作自有结论发布，也不对单一小区"具体跌幅百分比"作自有结论发布。
本文所列规则、查询入口与联系方式均为公开口径，具体认定与办理以重庆市永川区住房和城乡建设委员会、重庆市永川区规划和自然资源局、重庆市永川区不动产登记事务中心及属地街道办事处（乡镇人民政府）当期核定为准。
文中案例均为人民法院、政府部门及主流媒体公开的案例与通报，个案结论不直接适用于其他交易。
本文不构成法律意见，也不构成投资建议；涉及具体权利义务安排的，请咨询专业法律人士，并可向永川公证处申请证据保全公证。
本文内容未经授权请勿转载。

七、相关阅读

新鸥鹏巴川府小区百科：25栋1484户、56笔成交5298元/㎡与同月2.9倍极差

Sat, 17 Oct 2026 08:31:10 +0800

永川行知路88号的新鸥鹏巴川府，同月同盘跑出系列最大极差：2026 年 4 月，洋房 88.45㎡以 9777 元/㎡成交，高层 96.35㎡以 3373 元/㎡成交——极差 2.90 倍。房源库编号 746，2022 年建成，25 栋 1484 户，商住一体、产权 50 年；646 条预售通告命中 12 条，证载 20 幢 1,256 套，且系列首见「一项目两处证载坐落」：多数幢在行知路88号，2025 年两证中的 21、7、8 幢在龙马大道999号。骏耀房产网统计 56 笔买卖加权 5298 元/㎡，与评估均价 5250 元/㎡几乎持平（+0.9%），四年 5843→4991→5055→4710 元/㎡，2026 年下半年落至 4357 元/㎡。学区为系列罕见的双门牌单列：小学、初中原文均以「行知路88号（巴川府）」门牌单列，分属凤凰湖小学与凤凰湖中学。本文按官方备案、成交、学区、配套、按揭、必查六模块逐项归档。

上图为本站依据公开地图坐标绘制的等比例区位示意图，仅用于说明相对位置与直线距离关系，非卫星影像、非实拍效果图；图中圆圈为 1-3 公里直线距离环，距离为球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

新鸥鹏巴川府位于重庆市永川区行知路88号，平台 58 条成交记录的板块字段全部标注「凤凰湖片区」、区域字段全部标注「新区」，与米兰阳光、恒森盛世华章同属凤凰湖板块口径整齐的样本。房源库编号 746，登记建成年代 2022 年，物业类型为商住一体（中型社区），建筑类型为高层住宅、洋房，建筑结构钢混，楼栋总数 25 栋，规划户数 1484 户，建筑面积登记 22,424㎡、占地面积 92,172㎡，容积率 1.80，绿化率 35.00%，产权年限登记为 50 年。物业登记为重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司，物业费、地面车位与停车费字段无登记；地下车位登记 1,805 个，车位比约 1.22/户。开发主体登记为重庆市永川区南鹏建设开发有限公司，与 2023 年后预售通告证载的售房企业名称一致。市政配套：供水、供电均登记为侨立水务，供气字段未登记。房源库当前显示二手在售 6 套、出租 0 套、新房 0 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。

1.2 体量登记疑点：建面小于占地（系列第二例）

登记建筑面积 22,424㎡小于占地面积 92,172㎡，且按容积率 1.80 折算计容体量约 16.6 万㎡，与登记建面相差逾 14 万㎡——三个数字互相不自洽，为本系列继金科棠城壹号院之后的第二例体量异常。可能的解释包括字段错位（建面与某期计容口径混淆）或登记口径差异，但本站不做超出现有证据的判断：文中涉及体量的表述均标注「以住建备案为准」，证载预售面积（约 12.6 万㎡）可作为量级参照。

1.3 官方预售通告：12 条命中，证载 20 幢

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索：「新鸥鹏巴川府」「新鸥鹏」「南鹏」「行知路88」「巴川」五个专属关键词在标题层面命中 12 条（2021 年 4 条、2022 年 2 条、2023 年 2 条、2024 年 2 条、2025 年 2 条），正文补扫其余 634 条无新增命中。逐条下载证载影像并放大识别，12 条通告合计证载 20 幢（1-8、11、12、15-19、21-25）、1,256 套、约 12.61 万㎡：2021 年 496 套、2022 年 174 套、2023 年 248 套、2024 年 128 套、2025 年 210 套。9、10、13、14、20 幢未检索到证载记录，或未取证、或不含成套住宅；证载套数对登记 1,484 户覆盖率约 84.6%，量级互相印证。

证载影像还留下三处细节：一是两处证载坐落——1-6、11、12、15-19、22-25 幢证载「重庆市永川区行知路88号」，而 2025 年两证（2025-013 号 21 幢、2025-022 号 7、8 幢）证载「重庆市永川区龙马大道999号」，同一项目两处门牌并存，为本系列首例，签约时以合同证载坐落为准；二是推广名异体字沿革——2021 年首证（059 号）证载「新欧鹏·巴川府」，自 2021-062 号起统一为「新鸥鹏·巴川府」，本文按规范名「新鸥鹏」行文、原文引用保留原字；三是 2021-067 号附记「本次预售许可变更因预售资金监管银行变更」，12 条通告的监管银行均为中国农业银行永川支行。

1.4 楼栋分布与站内图库

官方证载之外，视觉档案以项目沙盘鸟瞰与站内图库为准。沙盘/效果图显示：本盘高层组团（13-25 号楼位）居中偏北、沿地块中轴排布，洋房组团（1-12 号楼位）沿南侧与东侧围合，西北角与东南角各留城市道路界面，与台账「高层 30 笔、洋房 25 笔、叠墅 1 笔」的业态结构一致。

站内图库存有本项目楼栋分布图：高层（13-25 号楼位）居中偏北，洋房（1-12 号楼位）沿南侧与东侧围合，图中在售、待售、售罄三色标注与 12 条证载幢号可交叉核对。另有园林景观效果图等 5 张，分辨率 1010-1145px，无第三方水印。

二、56 笔买卖成交解析

2.1 样本构成与总量

平台台账共 58 条记录，无混入记录，2 笔租单金额字段正常（万元口径月租，无异常剔除），实际记录区间 2023-02-02 至 2026-10-14。按口径拆分：一手房 40 笔、二手房 16 笔、租单 2 笔。买卖 56 笔为系列中等样本，其中一手占比 71.4%——本盘 2022 年建成，2023-2024 年仍处一手去化期，一手样本集中属正常时段特征。

买卖 56 笔合计成交总额 2,936.75 万元、总面积 5,543.49㎡，加权均价 5298 元/㎡，中位数 5041 元/㎡，简单均价 5308 元/㎡，单价区间 3373-9777 元/㎡。

2.2 业态分层：高层、洋房、叠墅三组盘面

业态	笔数	加权均价（元/㎡）	中位（元/㎡）	单价区间（元/㎡）	低于评估线
高层	30	4624	4713	3373-5966	26 笔（86.7%）
洋房	25	5961	5720	4337-9777	5 笔（20.0%）
叠墅	1	7012	7012	7012	0 笔

高层加权 4624 元/㎡低于评估线 626 元，且 86.7% 的笔数低于线；洋房加权 5961 元/㎡高出高层 1337 元（约 +28.9%），仅 20.0% 低于线；叠墅仅 1 笔单列。一手 40 笔加权 5460 元/㎡（中位 5460，区间 3957-7677）vs 二手 16 笔加权 4900 元/㎡（中位 4749，区间 3373-9777）——一手以 2023-2024 年入市高位时段为主，属时段错位而非同质比较。

装修字段标注清水房 54 笔、精装修 3 笔、全新装修 1 笔——清水交付占绝对主导；户型字段 58 条（含租单）全部标注「三室二厅二卫」，本盘成交结构高度集中于三房。

2.3 年度走势：四年约 -19.4%，2026 年下半年加速

年度	笔数	加权均价（元/㎡）	低于评估线笔数
2023	24	5843	8
2024	12	4991	7
2025	8	5055	6
2026（1-10 月）	12	4710	10

四年走势 5843 → 4991 → 5055 → 4710 元/㎡，累计降幅约 19.4%。半年度序列 5824→5885→5001→4969→5026→5145→5105→4357 显示：2023 年在 5800 上方筑顶，2024 年一步落到 5000 附近后横盘近两年（2025 年还小幅回升至 5145），2026 年下半年加权 4357 元/㎡为全部八个半年度最低——横盘在 2026 年被打破。近 12 个月（至 2026-10-14）14 笔加权 4778 元/㎡。评估线结构同步下沉：低于线的笔数占比 33.3%→58.3%→75.0%→83.3%。

2.4 面积段分布：90-110㎡为主力

面积段	笔数	加权均价（元/㎡）
50-70㎡	1	7092
70-90㎡	17	5529
90-110㎡	28	5041
110-130㎡	10	5530

90-110㎡段 28 笔（占买卖 50.0%）为主力，110-130㎡段加权 5530 反而高于主力段——大面积多为洋房业态。50㎡以下无买卖成交，与「三室二厅二卫」的户型结构一致。

2.5 极值样本：同月极差 2.90 倍（系列之最）

最高单价 9777 元/㎡：2026-04-28 二手房／洋房 88.45㎡，成交价 86.48 万元；
最低单价 3373 元/㎡：2026-04-12 二手房／高层 96.35㎡，成交价 32.50 万元；
最高总价 86.48 万元：2026-04-28 二手房／洋房 88.45㎡（9777 元/㎡）；
最低总价 32.50 万元：2026-04-12 二手房／高层 96.35㎡（3373 元/㎡）。

与既往各盘「极值两端相隔数年」不同，本盘两个极值出现在同一个月：2026 年 4 月，洋房与高层的成交单价差出 2.90 倍。这一方面是业态溢价（洋房 5961 vs 高层 4624）的自然延伸，另一方面也说明本盘二手房定价尚未收敛，同一时间窗内不同业态、不同楼位的报价分歧极大——任何报价都应回到同业态、同面积段近期成交逐案核对。

2.6 逐笔成交台账

日期	房源	业态	面积㎡	成交价(万)	单价元/㎡
2023-02-02	一手房	高层	78.24	46.68	5966
2023-02-17	一手房	洋房	99.76	76.59	7677
2023-04-02	一手房	高层	104.07	57.77	5551
2023-04-08	一手房	洋房	104.07	57.77	5551
2023-04-18	一手房	洋房	100.55	47.25	4699
2023-04-21	一手房	洋房	104.0	57.2	5500
2023-05-17	一手房	洋房	88.19	60.0	6803
2023-05-24	一手房	洋房	88.19	60.0	6803
2023-05-24	一手房	洋房	63.45	45.0	7092
2023-05-27	一手房	洋房	80.19	59.6	7432
2023-05-27	一手房	洋房	104.0	75.0	7212
2023-06-02	一手房	高层	85.85	39.0	4543
2023-06-02	一手房	高层	85.85	39.49	4600
2023-06-06	一手房	高层	96.36	45.77	4750
2023-06-10	一手房	高层	85.85	42.92	4999
2023-06-24	一手房	高层	99.0	46.0	4646
2023-06-27	一手房	洋房	104.0	59.3	5702
2023-07-17	一手房	洋房	95.67	63.0	6585
2023-07-21	一手房	高层	86.63	39.85	4600
2023-08-03	一手房	叠墅	119.79	84.0	7012
2023-08-06	一手房	高层	103.77	57.0	5493
2023-09-03	一手房	洋房	114.0	69.5	6096
2023-09-14	一手房	高层	99.85	49.36	4943
2023-11-14	一手房	洋房	114.77	69.5	6056
2024-02-03	一手房	洋房	107.8	60.0	5566
2024-02-09	一手房	高层	96.2	41.0	4262
2024-02-21	一手房	高层	100.54	47.0	4675
2024-02-23	一手房	高层	99.76	47.35	4746
2024-02-24	一手房	高层	100.04	46.98	4696
2024-02-28	一手房	高层	100.0	47.3	4730
2024-03-17	一手房	洋房	120.05	68.67	5720
2024-05-26	一手房	高层	98.0	53.0	5408
2024-08-22	一手房	高层	84.48	40.01	4736
2024-10-07	一手房	洋房	104.07	58.83	5653
2024-10-16	一手房	洋房	107.8	58.5	5427
2024-12-25	二手房	高层	86.63	32.98	3807
2025-02-12	二手房	高层	126.33	66.0	5224
2025-02-18	一手房	洋房	126.33	72.3688	5729
2025-03-02	二手房	洋房	103.96	47.88	4606
2025-03-13	一手房	高层	85.84	41.3	4811
2025-04-30	二手房	洋房	114.77	58.4	5088
2025-06-11	二手房	洋房	114.77	51.8	4513
2025-10-22	二手房	洋房	123.6	53.6	4337
2025-11-10	二手房	洋房	88.45	55.5	6275
2026-03-04	二手房	高层	85.86	32.8	3820
2026-04-12	二手房	高层	96.35	32.5	3373
2026-04-28	二手房	洋房	88.45	86.48	9777
2026-05-03	一手房	高层	100.0	40.0	4000
2026-05-25	二手房	高层	85.85	43.08	5018
2026-06-17	二手房	高层	85.86	42.0	4892
2026-07-01	二手房	高层	85.86	43.48	5064
2026-07-05	一手房	高层	100.04	39.59	3957
2026-07-05	二手房	洋房	118.07	65.6	5556
2026-08-29	二手房	高层	100.55	38.0	3779
2026-08-30	一手房	高层	100.54	40.4003	4018
2026-10-14	二手房	高层	100.54	36.8	3660

2.7 流速与付款样本（如实留白）

付款方式标注全款 4 笔、按揭 3 笔、其余未标注；挂牌-成交可配对仅 1 笔（挂牌/成交比 1.495）；成交周期有数值样本 2 笔（中位 62 天）。样本不足，本站不做流速与付款结构断言。

三、租赁样本（2 笔，如实罗列）

租赁仅 2 笔且样本量小于 5，按本系列规范只罗列不统计：2025-07-31 高层 85.70㎡月租 1,700 元（单方 19.84 元/㎡·月）、2025-08-09 高层 86.62㎡月租 1,800 元（单方 20.78 元/㎡·月）。零异常记录。租赁占台账 3.4%，与上一期城市铭人 67.2% 的租赁占比形成系列两极——巴川府是典型的「以售为主」社区，毛收益、租金走势等结构性指标因样本不足不做测算。

日期	面积㎡	月租元	单方元/㎡·月
2025-07-31	85.7	1700	19.84
2025-08-09	86.62	1800	20.78

四、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

4.1 小学阶段：门牌单列（凤凰湖小学）

2026 年永川区小学招生原文第 7 条「凤凰湖小学」条目内以门牌号单列本项目：

「7. 凤凰湖小学凤西路9号（凤凰育才），兴龙大道896号（蓝光•雍景府）……凤凰大道1号（凰城华府）……888号（凤凰世纪城），凤凰一路108号（凤凰郦苑）……永津路155号（万科城逸），行知路88号（巴川府），昌龙大道999号（爱情·十里天境）。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及"有户无房、有房无户"的年满6周岁适龄学生。」

即行知路88号（巴川府）为门牌级单列，户籍与房屋产权在辖区范围内及「有户无房、有房无户」的适龄学生均纳入凤凰湖小学招生范围。

4.2 初中阶段：门牌单列（凤凰湖中学）

2026 年永川区初中招生原文第 6 条「凤凰湖中学」条目同样以门牌号单列本项目：

「6. 凤凰湖中学凤凰大道，凤凰一路，凤栖路，花果路，兴龙大道单号999号、双号896号及以后路段，龙马大道，永津大道，永津路155号（万科城逸），昌龙大道999号（爱情·十里天境），行知路88号（巴川府）。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及"有户无房、有房无户"的小学毕业生……」

小学与初中两级均为门牌单列且指向同一门牌「行知路88号（巴川府）」，学区口径的确定性与完整性为系列最高档；划片初中凤凰湖中学与小区直线距离约 0.62 公里。需要说明：房源库登记产权为 50 年，落户、学位认定规则以教委与公安户政部门审核为准。

五、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离（19 个点位），非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套点	类别	直线距离	定位
重庆市永川职业教育中心	学校	0.50 km	小区东北方向
永川区凤凰湖中学	初中（2026年教委划片校，行知路88号门牌单列）	0.62 km	小区正西方向
重庆现代制造职业学院	高校	1.19 km	小区正北方向
重庆市永川民进学校（新校区）	学校	1.28 km	小区东北方向
凤凰湖公园	生态公园	1.60 km	小区正西方向
凤凰湖	地标	1.66 km	小区正西方向
永川观音山公园	生态公园	2.62 km	小区西北方向
永川中学新校区	学校	2.88 km	小区正北方向
重庆文理学院红河校区B区	高校	3.27 km	小区西北方向
永川体育场	体育场馆	3.47 km	小区西北方向
永川体育中心	体育场馆	3.50 km	小区西北方向
重庆枫叶国际学校	学校	3.75 km	小区正北方向
重庆文理学院红河校区A区	高校	4.28 km	小区西北方向
金科·中央公园城	地标	4.36 km	小区正北方向
兴龙湖小学	学校	4.42 km	小区正北方向
永川中央森林公园	生态公园	4.55 km	小区西北方向
永川区人民医院	医疗	4.75 km	小区西北方向
重庆医科大学附属永川医院新区分院	医疗	4.96 km	小区正北方向
兴龙湖公园	生态公园	4.96 km	小区正北方向

配套结构有三点值得记录：一是教育资源沿北向密布——职教中心 0.50 公里（东北）、划片初中凤凰湖中学 0.62 公里（正西）、现代制造职院 1.19 公里（正北）、民进学校 1.28 公里（东北），1.3 公里内四所学校，职教与高校资源为系列最密集样本之一；二是生态资源沿西向展开——凤凰湖公园 1.60 公里（正西）、凤凰湖水域 1.66 公里（正西）、观音山公园 2.62 公里（西北）；三是医疗为明显短板——最近的大型综合医疗为永川区人民医院 4.75 公里与重医附院新区分院 4.96 公里，均超出 4 公里，与上一期城市铭人（重医新区分院 0.35 公里）形成两极。公开地图在本片区未收录超市、银行等商业网点数据，日常商业配套请以实地踏勘为准。

六、评估价、首付与月供测算

6.1 评估价与盘面分层

合作银行评估指导价区间为 5000-5500 元/㎡，评估均价 5250 元/㎡。买卖 56 笔加权 5298 元/㎡，高于评估线仅 48 元（+0.9%），为系列与评估线最贴近的加权样本之一；但其中 31 笔（55.4%）低于评估线、25 笔高于线。分层看：高层 30 笔加权 4624 元/㎡已明显低于线，洋房 25 笔加权 5961 元/㎡仍在线上；结合年度结构（2026 年 10/12 低于线、下半年加权 4357 元/㎡），盘面重心实际已移到评估线下方，加权值被 2023 年一手高价样本与洋房业态托住。

6.2 真实台账按揭样本与在售测算

特别提示：现在最新的贷款政策，首套房和二套房贷款利率都是 3.15%，贷款成数都是 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 成交价）× 85%。台账付款方式全款 4 笔、按揭 3 笔，无按揭成交单价样本，故本节以在售 6 套挂牌逐套测算：

在售房源	挂牌总价	折合单价	首付（比例）	月供
3室2厅2卫 86.63㎡毛坯	46.8 万	5402 元/㎡	8.14 万 · 17.4%	1418 元
3室2厅2卫 104.7㎡毛坯	56.0 万	5349 元/㎡	9.28 万 · 16.6%	1713 元
4室2厅2卫 114.77㎡毛坯	65.0 万	5664 元/㎡	13.78 万 · 21.2%	1878 元
3室2厅2卫 122㎡毛坯	70.0 万	5738 元/㎡	15.56 万 · 22.2%	1996 元
3室2厅2卫 99㎡精装修	62.8 万	6343 元/㎡	18.62 万 · 29.7%	1620 元
4室2厅3卫 119㎡毛坯	78.0 万	6555 元/㎡	24.90 万 · 31.9%	1947 元

读表要点： 在售 6 套挂牌单价 5349-6555 元/㎡ 全部高于评估线 5250 元/㎡，贷款按评估认定值封顶，首付被动上浮至 16.6%-31.9%；104.7㎡案首付比例最低（16.6%），119㎡案总价门槛最高（78 万、首付 24.90 万）。6 套中 5 套毛坯、1 套精装，精装 99㎡案挂牌单价 6343 元/㎡为 6 套中次高。在售挂牌区间全部高于近 12 个月成交加权 4778 元/㎡与 2026 年下半年加权 4357 元/㎡，议价空间请回到同业态近期成交逐案核对。具体认定值以银行实际评估为准，月供不构成贷款承诺。

七、必查事项与免责声明

7.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

商住一体＋50 年产权登记口径核实：房源库登记物业类型为商住一体、产权 50 年，土地用途、年限与续期规则以不动产权证载为准；贷款成数、税费与落户规则是否受影响，向合作银行与不动产登记中心核实；
两处证载坐落：12 条预售通告中 21、7、8 幢证载坐落为龙马大道999号，其余幢为行知路88号，同一项目两处门牌，目标房源的证载坐落、门牌与产权证附图签约前必查；
体量登记不自洽：登记建面 22,424㎡小于占地 92,172㎡、且与容积率 1.80 折算值相差逾 14 万㎡，计容面积与容积率以住建备案为准；
证载缺口：9、10、13、14、20 幢无证载记录，目标楼栋的预售证与交付信息签约前必查；
物业费与车位口径：物业费、地面车位、停车费字段无登记，地下车位登记 1,805 个（车位比约 1.22/户），收费标准与产权车位售价签约前必查；
学区双门牌单列的确认：小学、初中两级原文均以「行知路88号（巴川府）」门牌单列，但 50 年产权商住一体登记下的学位认定以教委当年度审核为准；
同月极差 2.90 倍的盘面：洋房 9777 与高层 3373 出现在同一个月，二手定价分歧极大，任何报价回到同业态、同面积段近期成交逐案核对；
在售与成交的价差：在售 6 套挂牌单价 5349-6555 元/㎡全部高于近 12 个月成交加权 4778 元/㎡，出价前对照第六节测算；
医疗配套距离：最近大型综合医疗在 4.7 公里以外，对就医便捷度有要求的家庭请实地核实通勤方案；
供气字段未登记：供气配套请以实地与物业确认为准，商住一体项目的通气条件签约前必查。

7.2 免责声明

本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 2 月至 2026 年 10 月平台成交台账（实际记录区间 2023-02-02 至 2026-10-14，共 58 条，其中一手房 40 笔、二手房 16 笔、租单 2 笔，无混入与异常剔除），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年等额本息），测算基于在售挂牌而非按揭成交，具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；
学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学、初中均以行知路88号（巴川府）门牌单列，分别属凤凰湖小学、凤凰湖中学招生范围），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；
预售证载数据来自永川区人民政府网站公开影像（12 条通告，证载 20 幢 1,256 套），个别数字经影像放大识别，尾数以官方影像原件为准；证载坐落、推广名异体字等均按原文归档；
本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
数据样本存在覆盖局限（租单仅 2 笔不做统计、挂牌-成交配对 1 笔、成交周期数值样本 2 笔、叠墅样本仅 1 笔、公开地图无本片区商业网点数据、体量登记不自洽），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期城市铭人（人民大道809号，兴龙湖片区 12 栋 812 户）把「租赁驱动」推到系列顶点——租单占台账 67.2%、单方月租 22.59 元/㎡·月为系列之最，四年 -37.4% 为系列最大降幅，但学区口径常规（小学双校可选、初中按路段归档）。本期新鸥鹏巴川府（行知路88号，凤凰湖片区 25 栋 1484 户）几乎是它的镜像：租赁仅 2 笔（3.4%）、买卖 56 笔以一手为主，官方档案齐全（12 条证载 20 幢），学区口径升到系列最高档——小学、初中两级均为门牌单列；但同月 9777 对 3373 的极差又刷新了系列纪录。两期连读，兴龙湖-凤凰湖走廊上的两类社区画像清晰起来：一个以租养盘、价格急落，一个以售为主、业态分化。加上更早的米兰阳光、恒森盛世华章，凤凰湖片区的逐笔台账对照网正在成形。

下期预告：文昌路1009号（东欣桂语元山）已进入上线序列——神女湖片区 23 栋 1247 户的纯洋房社区，2022 年建成、容积率 1.50，业态与本期完全不同。它在系列里创下两个反向纪录：42 笔买卖加权 7345 元/㎡，高出评估均价 6200 元/㎡达 18.5%，且 42 笔全部高于评估线（系列首个零笔低于线样本）；但成交面积只有约 101㎡、约 115㎡、132㎡以上三档，单价极差 1.45 倍（系列最窄），四年累计约 -6.5%（系列最温和）。它的官方核验同样值得一提：646 条预售通告全量检索命中 9 条，证载 20 幢覆盖登记 23 栋的 87.0%，且证载折算户均面积与本站逐笔台账户型互相印证。本站将带着同样的「逐笔台账 + 官方档案 + 学区原文」三件套核对标准上线；需要说明的是，原定 凤凰大道88号（圣托里尼）继续顺延。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。

永川二手房10月15日成交15单：14笔售单刷新单日纪录

Fri, 16 Oct 2026 12:19:06 +0800

10 月 15 日，永川录得成交 15 单。这是本台账自 8 月 1 日建立以来，76 个交易日里第一次出现单日 15 单——此前的最高纪录是 8 月 26 日与 9 月 5 日的各 13 单。

更值得注意的是结构：15 单里 14 笔是二手房，同样是单日售单数的新高（此前最高为 8 月 26 日的 10 笔）。一天之内卖出 14 套房，在永川这个量级的市场里并不常见。

但先把边界划清楚：本文只描述 2026 年 10 月 15 日当天录入的成交记录，不推断整体市场走势，不做涨跌预测，不构成任何决策建议。15 单样本能回答的是「这一天成交了什么」，不是「市场变成了什么样」——尤其当天的均价明显偏低，后面会专门解释为什么。

图 1｜永川二手房10月15日成交15单：14笔售单刷新单日纪录（数据来源：骏耀房产网真实成交记录）

一、当日总览与累计坐标：15 单、14 售 1 租、台账单日新高

先把盘子摆清楚。

全天录入成交 15 单：二手房 14 笔、租单 1 笔，一手房与新房均为 0 笔；
按区域：新区 9 单、老区 6 单（14 笔售单内为新区 8 笔、老区 6 笔）；
按板块共涉 7 个：兴龙湖片区 3 单（含 1 笔租单）、商贸城片区 3 单、万达商圈 3 单，城南片区 2 单、渝西广场片区 2 单，蚂蝗桥片区与 123 转盘各 1 单；
按物业类型（14 笔售单内）：高层 10 笔、步行房 3 笔、小高层 1 笔、洋房 1 笔；
按装修（14 笔售单内）：装修 6 笔、清水房 4 笔、简装 3 笔、全新装修 1 笔、全新精装 1 笔；
按户型（14 笔售单内）：三室二厅二卫 7 单、二室二厅一卫 4 单、三室二厅一卫 2 单、四室二厅二卫与四室三厅三卫各 1 单；
14 笔售单成交面积合计 1,547.88㎡、成交总价合计 476.24 万，套均面积 110.56㎡、套均总价 34.02 万；
单价区间 1,070.00 ～ 4,579.30 元/㎡，算术均值 2,978.22 元/㎡，按「总价 ÷ 面积」计算的加权值 3,076.72 元/㎡，最高与最低相差 4.28 倍。

累计口径上，当日为本月第 89—103 单（10 月 1 日起累计 103 单，15 天日均 6.87 单，9 月全月 199 单日均 6.63 单）；按本台账自 2026 年 8 月 1 日起的连续记录，为第 469—483 单，截至当日累计 483 单（二手房 347 / 租单 127 / 一手房 6 / 新房 3）。

二、7 个板块、最高板块只占 20%：当日是 10 月最分散的一天

15 单铺在 7 个板块上，最多的兴龙湖片区也只有 3 单，占 20.0%。

这个数字要放在 10 月里看才有意义：10 月 4 日 8 单分 5 个板块（最高占 37.5%）、10 月 5 日 10 单分 7 个板块（最高 30.0%）、10 月 12 日 8 单分 6 个板块（25.0%）、10 月 13 日 8 单分 6 个板块（25.0%）、10 月 14 日 9 单分 5 个板块（44.4%）。当日 20.0% 是 10 月所有 ≥8 单交易日中集中度最低的一天。

换句话说，这一天的高成交量不是靠某一个板块撑起来的，而是多个板块同时有成交。这对读数是好事——板块集中度低，意味着当日数据被单一板块绑架的风险较小。

各板块当日均价与板块历史均价的对比如下（历史口径为 2026 年 8 月 1 日至 10 月 14 日同一板块售单；源数据中板块名存在「兴龙湖」与「兴龙湖片区」等写法差异，统计时按归一化合并计）：

兴龙湖片区：当日售 2 笔均价 4,026.18 元/㎡，板块历史 89 笔均值 5,175.06 元/㎡，低 22.36% 上下；
万达商圈：当日售 3 笔均价 3,682.73 元/㎡，板块历史 53 笔均值 4,950.53 元/㎡，低 25.61%；
商贸城片区：当日售 3 笔均价 2,788.26 元/㎡，板块历史 15 笔均值 2,978.40 元/㎡，低 6.68%；
城南片区：当日售 2 笔均价 2,527.19 元/㎡，板块历史 29 笔均值 3,137.63 元/㎡，低 19.46%；
蚂蝗桥片区：当日 1 笔 3,254.12 元/㎡，板块历史 18 笔均值 1,766.01 元/㎡，高 84.26%——但需说明该板块历史多为步行房，本笔为高层，口径不可直接类比；
123 转盘：当日 1 笔 3,701.59 元/㎡，板块历史 22 笔均值 3,251.01 元/㎡，高 13.86%。

三、当日最贵与当日最大：时代国际 4,579.30 元/㎡、城市铭人 262.75㎡

时代国际 · 万达商圈，高层、装修、三室二厅二卫，116.83㎡成交 53.50 万，单价 4,579.30 元/㎡（当日最高），按揭付款、非独家。

挂牌价 56.80 万（挂牌日 2023 年 12 月 26 日），成交 53.50 万，让价 5.81%；
成交周期记为「2 年 10 个月」，按 1 年=365 天、1 个月=30.44 天折算为 1,034.4 天，在全库 317 笔有周期售单中排第 302 长；
在纳入本笔后的 343 笔售单样本中单价排第 119 高（前 34.7%），总价排第 67 高、面积排第 72 大；
万达商圈 54 笔售单中排第 23 高，比板块均值低 7.50%；
该小区在本台账中为首次出现。

城市铭人 · 兴龙湖片区，洋房、清水房、四室三厅三卫，262.75㎡ 成交 106.00 万，单价 4,034.25 元/㎡，全款、周期 15 天、业主独家代售，挂牌价 120.00 万（挂牌日 2026 年 9 月 30 日），让价 11.67%。

这一笔刷新了两项台账纪录：

面积全库第 1 大：当日前全库最大面积为 8 月 8 日地税新村的 204.99㎡，本笔 262.75㎡超出 28.18%，是全库唯一一笔超过 210㎡的售单；
总价全库第 8 高：106.00 万，排在万达华府 188.80 万（10 月 3 日）、置铖御府一期 162.00 万（9 月 12 日）等之后；本笔也是全库唯一一笔面积超过 205㎡的售单。

但单价要换个参照系才看得准：4,034.25 元/㎡在全库 50 笔洋房中只排第 42 高，比洋房均值 6,319.74 元/㎡低 36.16%；在兴龙湖片区 90 笔售单中排第 66 高，比板块均值低 22.04%。同一笔房源，面积是顶格、单价是中下——这正是永川二手房「大面积低单价」结构的典型样本。

四、当日最低与让价之最：广场街141号 1,070 元/㎡、让价 62.50%

广场街141号 · 渝西广场片区，步行房、简装、112.15㎡成交 12.00 万，单价 1,070.00 元/㎡（当日最低），全款、周期「2 年 4 个月」（折算 851.8 天）、业主独家代售。

挂牌价 32.00 万（挂牌日 2024 年 6 月 5 日），成交 12.00 万，让价 62.50%——这是 10 月 70 笔带挂牌价售单中的最大值，超过 10 月 8 日骑龙街的 50.20%、10 月 10 日南大街的 50.00%；
在纳入本笔后的 343 笔售单样本中单价排第 334 高（后 2.6%）；全库 72 笔步行房中排第 64 高；
渝西广场片区 12 笔售单中最低，比板块均值 2,742.22 元/㎡低 60.98%；
该小区在本台账中为首次出现。

同一板块还有一笔紧随其后：25 队附近，步行房、简装、80.72㎡成交 9.28 万、1,149.65 元/㎡，全款、周期记「当日」、非独家，挂牌 10.00 万让价 7.20%。渝西广场片区当日 2 笔均价 1,109.83 元/㎡，是当日 7 个板块中最低的一个；这两笔在纳入后的 12 笔同板块售单中分别排第 11 高与第 12 高（末位）。

需要如实标注的一点：25 队附近的挂牌日期与成交日同为 2026 年 10 月 15 日、成交周期字段记为「当日」，本条按待核实样本原样保留，不做补全或折算。

五、奥兰半岛：隔天两笔差 46.73%，让价 58.82% 列 10 月第 2

奥兰半岛 · 万达商圈，高层、装修、119.03㎡成交 28.00 万、2,352.35 元/㎡，全款、周期「3 年 4 个月」（折算 1,216.8 天）、非独家。

挂牌价 68.00 万（挂牌日 2023 年 6 月 18 日），成交 28.00 万，让价 58.82%，为 10 月第 2 大，仅次于当日广场街141号的 62.50%；
周期 1,216.8 天，在全库 317 笔有周期售单中排第 308 长（后 3.0%）；
该小区 6 笔售单中单价最低（此前最低为 8 月 27 日 95.67㎡的 3,658.41 元/㎡）；
万达商圈 54 笔售单中最低，比板块均值 4,950.53 元/㎡低 52.48%。

最有对照价值的是隔天对比：2026 年 10 月 14 日，同一小区成交一笔 71.74㎡、31.68 万、4,415.95 元/㎡（全新装修、全款、96 天）；10 月 15 日这笔 119.03㎡、28.00 万、2,352.35 元/㎡（装修、全款）。两笔单价相差 46.73%，但面积、装修口径、挂牌时长都不同，此处仅作事实陈述，不构成同小区价格变动的判断。

六、速签与长跑同台：4 笔 ≤2 天、3 笔 ≥365 天

当日 14 笔售单的成交周期分布，是这一天最有意思的结构特征——两头挤、中间空。

速签端（≤2 天）共 4 笔，占 28.6%（作为对照，10 月 14 日及以前 316 笔有周期售单中 ≤2 天的仅 27 笔，占 8.5%）：

金科公园王府 · 万达商圈：小高层、装修、105.38㎡、43.38 万、4,116.53 元/㎡，按揭、独家，周期 1 天（挂牌日 2026 年 10 月 13 日），让价 12.89%，在全库周期升序中排第 13 短；
中河小区 · 商贸城片区：步行房、装修、102.34㎡、24.50 万、2,393.98 元/㎡，全款、独家，周期 2 天，挂牌 26.80 万让价 8.58%；
乾丰紫园 · 123 转盘：高层、简装、70.24㎡、26.00 万、3,701.59 元/㎡，全款、非独家，周期记「当日」（挂牌日 2026 年 10 月 15 日），让价 7.14%；
25 队附近 · 渝西广场片区：周期记「当日」，让价 7.20%。

长跑端（≥365 天）共 3 笔，占 21.4%（对照：10 月 14 日及以前为 49/316 = 15.5%）：广场街141号 851.8 天、时代国际 1,034.4 天、奥兰半岛 1,216.8 天。这三笔的挂牌日期分别落在 2024 年 6 月、2023 年 12 月、2023 年 6 月。

当日周期中位数 32 天，而 10 月 14 日及以前售单的周期中位为 84 天。但需要提醒：当日 32 这个中位是「4 笔极快 + 3 笔极慢」相互拉扯后的结果，不能读作成交整体提速。

七、同面积三连：诗韵兰庭与金科阳光小镇的两条价格线

当日有两笔，能在本台账里找到同面积的连续参照，这是单日数据里难得的横向坐标。

诗韵兰庭 · 城南片区，72.99㎡三笔同面积：

2026 年 8 月 5 日：19.80 万、2,712.70 元/㎡，精装修、按揭、62 天；
2026 年 9 月 25 日：20.80 万、2,849.71 元/㎡，全新精装、按揭、75 天；
2026 年 10 月 15 日（本笔）：17.38 万、2,381.15 元/㎡，全新装修、按揭、32 天，挂牌 21.00 万让价 17.24%。

本笔比 9 月 25 日低 16.44%、比 8 月 5 日低 12.22%，是三笔中的最低。需要说明：三笔的装修口径分别为精装修、全新精装、全新装修，房屋状态并不完全一致，此处仅陈述事实，不作同户型价格变动判断。在城南片区 30 笔售单中排第 20 高，比板块均值低 24.11%。

金科阳光小镇 · 兴龙湖片区，68.44㎡三笔同面积：

2026 年 9 月 1 日：31.60 万、4,617.18 元/㎡，精装修、按揭、96 天；
2026 年 10 月 10 日：27.60 万、4,032.73 元/㎡，装修、按揭、8 天；
2026 年 10 月 15 日（本笔）：27.50 万、4,018.12 元/㎡，装修、按揭、13 天，挂牌 28.80 万让价 4.51%（当日最小）。

本笔与 10 月 10 日那笔几乎持平（低 0.36%），比 9 月 1 日低 12.97%。后两笔装修口径同为「装修」、面积完全相同，可比性相对较好。本笔是该小区 6 笔售单中的最低，在兴龙湖片区 90 笔中排第 67 高，比板块均值低 22.36%。

八、8 个小区台账首现，另有 4 笔的坐标

当日 14 笔售单中，有 8 个小区是台账首次出现（占 57.1%）：茶叶大厦、广场街141号、25 队附近、汇悦悦庭、乾丰紫园、中河小区、时代国际、城市铭人。首现比例高，意味着当日有相当一部分成交来自此前未录得成交的小区，横向参照有限。

其余各笔的关键坐标：

金科公园王府（万达商圈）：4,116.53 元/㎡，该小区 3 笔售单中排第 2 高（8 月 3 日曾录得 91.63㎡、49.38 万、5,389.06 元/㎡）；全库 343 笔中排第 146 高（前 42.6%）；
汇悦悦庭（商贸城片区）：98.00㎡、36.80 万、3,755.10 元/㎡，清水房、全款、34 天、非独家，挂牌 38.80 万让价 5.15%；商贸城片区 16 笔售单中排第 3 高，比板块均值高 26.08%，是当日该板块最高的一笔；
乾丰紫园（123 转盘）：3,701.59 元/㎡，123 转盘 23 笔中排第 8 高，比板块均值高 13.86%；
茶叶大厦（蚂蝗桥片区）：132.14㎡、43.00 万、3,254.12 元/㎡，全新精装、按揭、174 天、独家，挂牌 51.80 万（2026 年 5 月 21 日）让价 16.99%；蚂蝗桥片区 19 笔中排第 2 高，比板块均值 1,766.01 元/㎡高 84.26%；
利安凰城御府（城南片区）：66.96㎡、17.90 万、2,673.24 元/㎡，清水房、全款、22 天、非独家，让价 18.64%（当日第 3 大）；该小区 14 笔售单中最低（此前最低为 10 月 10 日 138.99㎡的 3,079.36 元/㎡）；
港九香山屿（商贸城片区）：139.91㎡、31.00 万、2,215.71 元/㎡，清水房、按揭、85 天、非独家，挂牌 33.00 万让价 6.06%；该小区 4 笔售单中最低（此前最低 2,759.79 元/㎡）；面积 139.91㎡在全库排第 25 大；
中河小区（商贸城片区）：102.34㎡、24.50 万、2,393.98 元/㎡，步行房、装修、全款、2 天、独家；全库 72 笔步行房中排第 25 高，是当日 3 笔步行房中最高的一笔。

一处口径差异需如实说明：2026 年 10 月 14 日台账中曾录得「茶叶大厦（熙园）」一笔（蚂蝗桥片区、146.53㎡、36.00 万、2,456.83 元/㎡），与当日「茶叶大厦」名称标注不一致。本文按严格同名判定为首次出现，两笔是否为同一小区的不同组团，源数据未作说明，此处不做合并，也不做推断。

九、付款、独家、让价与区域结构

付款方式：14 笔售单中全款 8 笔（57.1%）、按揭 6 笔（42.9%）。全款 8 笔均价 2,641.27 元/㎡，按揭 6 笔均价 3,427.49 元/㎡；
独家代售：7 / 14 = 50.0%（独家 7 笔均价 3,038.31 元/㎡，非独家 7 笔均价 2,918.13 元/㎡）；
区域：新区 8 笔均价 3,461.39 元/㎡，老区 6 笔均价 2,334.00 元/㎡，相差 48.3%；
让价：14 笔售单全部带有挂牌价，让价区间 4.51% ～ 62.50%，均值 17.37%（10 月 1—14 日的 56 笔均值为 18.72%）。分布同样呈两端分化——让价 ≤10% 的有 7 笔（金科阳光小镇 4.51%、汇悦悦庭 5.15%、时代国际 5.81%、港九香山屿 6.06%、乾丰紫园 7.14%、25 队附近 7.20%、中河小区 8.58%），10%～16% 的仅 2 笔（城市铭人 11.67%、金科公园王府 12.89%），≥16% 的有 5 笔（茶叶大厦 16.99%、诗韵兰庭 17.24%、利安凰城御府 18.64%、奥兰半岛 58.82%、广场街141号 62.50%）。

十、唯一一笔租单：协信中心 104.76㎡、1,400 元/月

当日租单只有 1 笔：协信中心 · 兴龙湖片区，高层、装修、104.76㎡、月租金 1,400 元，折合 13.36 元/㎡·月。

该小区租单共 5 笔，本笔为最低（其余为 18.41、18.29、37.00、18.00 元/㎡·月）；
兴龙湖片区 37 笔租单中排第 30 高，比板块均值 18.68 元/㎡·月 低 28.5%；
全库 127 笔租单中排第 89 高，低于 10 月 14 日及以前 126 笔租单的中位 16.07 元/㎡·月约 16.9%。

图 2｜10 月 15 日 · 永川二手房 14 单明细

十一、怎么读这一天的数字（防误读）

单日样本最容易被误读的地方，就是拿一天的均价去说「涨跌」。我们把几种口径全部算出来：

当日 14 笔售单算术均价 2,978.22 元/㎡，比 10 月 1—14 日 70 笔售单的均价 4,006.41 元/㎡ 低 25.66%；
加权口径（总价 ÷ 面积）：当日 3,076.72 元/㎡，10 月 1—14 日为 4,107.17 元/㎡，低 25.09%；
剔除最低的广场街141号（1,070）后，其余 13 笔均价 3,125.01 元/㎡，仍低 22.00%；
再剔除 25 队附近（1,149.65）后，其余 12 笔均价 3,289.62 元/㎡，仍低 17.89%；
剔除当日 3 笔步行房后，其余 11 笔均价 3,371.04 元/㎡，仍低 15.86%；
反向验证：剔除最高的时代国际（4,579.30）后，其余 13 笔均价 2,855.06 元/㎡，低 28.74%。

也就是说，即使剔除所有极端低值，当日均价依然明显低于 10 月前 14 天的水平。原因不在「价格下跌」，而在样本结构：当日 14 笔售单里有 3 笔步行房（全库步行房均价 2,017.96 元/㎡）、8 个小区为台账首现（缺少高价板块的历史沉淀）、4 笔为清水房（全库清水房定价普遍低于装修房）。

另外两条局限也要说明：一是 15 单虽然创了量级纪录，但单日样本仍不足以支撑任何趋势性结论；二是当日 8 / 14 的小区为首现，其历史坐标缺失，横向对比的可靠性弱于有连续记录的小区。

还有一点必须提醒：量级纪录不等于市场热度纪录。本台账记录的是联盟门店录入的成交，录入口径、门店覆盖、报送时点都会影响单日笔数，一天 15 单可能是多日积压的集中录入，也可能是真实放量，源数据未作区分，本文不做判断。

十二、数据口径与合规声明

本文所有数据来自骏耀房产网成交台账，逐笔对应 2026 年 10 月 15 日录入的原始记录，未做任何平滑、插补或估算。

数据范围：仅限 2026 年 10 月 15 日当日录入的 15 条成交记录（二手房 14 笔、租单 1 笔），不含撤销、变更或跨日补录；
样本局限：单日样本量虽为台账新高，仍不足以代表永川二手房整体市场水平，也不构成任何趋势性结论；
口径说明：文中「均价」未特别注明时均为算术平均；「加权」指总价合计 ÷ 面积合计；成交周期按原始字段读取，「X 年 X 个月」「X 个月」按 1 年=365 天、1 个月=30.44 天折算，「当日」按 0 天计；让价 =（挂牌价 − 成交价）÷ 挂牌价；同板块历史均价的统计区间为 2026 年 8 月 1 日至 10 月 14 日，且板块名按归一化合并（如「兴龙湖」与「兴龙湖片区」、「蚂蝗桥」与「蚂蝗桥附近」合并计）；逐笔排名中的「全库 N 笔」指历史样本加本笔后的样本量；
异常标注：25 队附近、乾丰紫园两笔的挂牌日期与成交日同为 2026 年 10 月 15 日、周期记「当日」，已按待核实样本原样保留；「茶叶大厦」与 10 月 14 日「茶叶大厦（熙园）」名称标注不一致，按严格同名分别统计，未做合并；奥兰半岛台账中另有 2 条金额异常记录（0.11 万 / 0.13 万），未纳入本文任何计算；
免责：本文仅作市场信息记录与数据披露之用，不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议；
版权：本文为骏耀房产网原创，数据来源为骏耀房产网成交台账，未经授权请勿转载。

永川二手房「送的」部位归谁｜屋顶花园、小院、车位、阁楼 4 类权属 3 条法律底线 5 步核验

Fri, 16 Oct 2026 11:48:30 +0800

📌 数据使用说明

本文涉及的权属规则与案例，来自《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17 号）、《中华人民共和国人民防空法》，以及重庆市高级人民法院、重庆市第一中级人民法院、重庆市潼南区人民法院与外地法院公开公布的裁判文书、人民法院与主流媒体公开报道；文中涉及的市场现象为公开平台观察。永川区具体登记与规划口径，以重庆市永川区规划和自然资源局、重庆市永川区不动产登记事务中心当期核定为准。

一、反常识开场：挂牌文案里最值钱的字，往往不在房产证里

在永川看二手房，你会反复遇到同一类话术：兴龙湖某顶楼「送屋顶花园」，凤凰湖某一楼「送私家小院」，万达商圈某公寓「含车位一个」，还有神女湖一带的洋房「带阁楼、带露台」。这些字折成钱，往往占挂牌价的一两成。

但翻开不动产权证书，从首页翻到末页，这些部位大概率不在里面。不动产以登记簿记载为准，不在登记簿里的空间，你花钱买到的可能不是所有权，而是一个随时可能被主张收回的「使用现状」。重庆市潼南区人民法院 2024 年公布的一起案件把后果讲得很直白：买方 85 万元购入一套顶楼花园洋房，屋外露台上有一间约 70 平方米的「阳光房」，合同里没写，2023 年 8 月被城管部门认定为违章建筑、责令自行拆除；买方起诉要求卖方减少房款并赔偿拆除费用约 34 万元，法院认定双方对违建被拆都应有所预见、主观过错大体相当，最终只判卖方赔偿 4 万元。

骏耀提示：最怕的不是房价，而是你以为买到的空间，法律上属于全体业主、属于国家，或者压根不允许流通。这不是个案，而是专有部分与共有部分这道分界线的普遍结果。

二、4 类「送的」部位：权属各不相同

屋顶、天台、露台——原则上全体业主共有。司法解释第三条明确，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分属于共有部分。例外在第二条第二款：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已根据规划列入该房屋买卖合同的露台，可认定为专有部分的组成部分——两个条件缺一不可。开发商或中介口头承诺「赠送天台」，在法律上不产生专有效力；深圳福田区法院就曾驳回顶层业主「天台花园系前手赠送」的主张，认定天台属全体业主共有。
一楼花园、小院——绿地属于业主共有，除非「明示属于个人」。民法典第二百七十四条规定，建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。「明示」须同时满足：规划经主管部门批准、销售时其他业主知道或应当知道该绿地按规划或合同属于个别业主。湖北随州曾都区法院审理的「买一楼送花园」案中，置业顾问承诺可圈建小花园，法院认定该约定以侵害全体业主利益的方式约定改建不属于买方的绿地，属无效约定，买方退款请求被驳回。
车位——四种性质，只有一种能过户。民法典第二百七十五条规定，规划用于停放汽车的车位、车库归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地增设的车位，属于业主共有。落到交易里要分四类看（详见下图）。
阁楼、阳光房、无证搭建——多数属于违建，买卖约定无效。潼南阳光房案已如前述；江苏徐州丰县法院另有一案：75 万元买「房屋+赠送阁楼」，阁楼被认定违规扩建须拆除，法院酌情判卖方赔偿 5.5 万元——远低于买方的心理预期。

三、3 条法律底线：看懂分界线，才知道自己买的是什么

底线一：共有部分随房屋一并转让，权利和义务一起走。民法典第二百七十三条规定，业主转让住宅的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，且不得以放弃权利为由不履行义务。对二手房买家意味着两件事：你买到的不只是四面墙，还包括小区道路、绿地、外立面的共有份额；同时维修资金分摊、管理规约义务也一并接手。卖方「只卖房子、共有权益另算」的说法不成立，买家「我不用电梯不缴电梯费」同样不成立。
底线二：专有部分必须同时满足三个条件，缺一不可。司法解释第二条：构造上独立能够明确区分、利用上独立可以排他使用、能够登记成为特定业主所有权的客体。「送的」部位多数卡死在第三条——登记不了。规划许可与合同约定只能证明前两条，第三条要靠不动产登记簿说话。
底线三：车位归属约定优先，但「首先满足业主需要」是硬约束。民法典第二百七十六条要求规划内车位、车库应当首先满足业主需要；司法解释第五条把标准量化为「配置比例」——按规划确定的车位与房屋套数比例处分给业主才合规。湖南湘潭中院曾有判决：开发商把小区 1300 余个车位打包转让给个人，超出配置比例部分的转让合同被确认无效。重庆市场此前也出现过整层车库被司法拍卖、原「赠送使用权」业主被新产权人起诉腾退的真实案例。

骏耀提示：重庆本地裁判口径尤其值得注意。重庆市高级人民法院（2016）渝民终 7 号判决确认：小区地面停车位依附于土地使用权，不能办理产权登记，开发商出售房屋后土地使用权归全体业主，地面车位权益归全体业主，开发商无权出售。而重庆市第一中级人民法院在渝北某小区车位案中认定：车位使用权未登记不产生物权效力，司法拍卖取得车库产权的新所有权人有权要求长期占用的业主腾退并按市场租金赔偿。一边是「买不得」，一边是「占不住」，两条线都指向同一个动作——过户之前把性质查清。

四、5 步核验：把「送的」变成「你的」

查登记簿。到永川区不动产登记事务中心（区行政服务中心红河中路 660 号云谷大厦）或通过「渝快办」查询，逐项核对登记范围是否包含挂牌文案里的每一个「送」字部位。查不到，就不是你的。
查规划。按重庆市规划和自然资源局「任何人可按坐落查询」规则，申请查询涉案楼栋的规划许可与竣工验收资料：露台是否规划专属、一楼绿地是否在总平图中标注为专有绿地。这是司法解释「明示」条款的主要证明路径。
查车位性质。要求卖方出示车位权证；是人防工程的（通常位于负一层最深处、入口有人防标识），只有使用权，买卖合同无效，法院支持退款已有先例；地面车位按重庆高院口径归全体业主，任何「出售」都无效。
查搭建审批。阳光房、封闭小院、顶层加盖，向城市管理部门（12319 或 12345）核实是否取得规划许可。无审批的，按违建论，潼南案的结局随时可能重演。
查合同与现场。把核验结论写进合同附表：部位名称、面积、权属依据、价款如何分摊、被认定违建或被主张权利时如何处理。付款前再到现场逐项比对一次，拍照留存。

五、2 条资金红线 + 1 个时间红线

红线一：不为无证部位单独支付大额价款。潼南案中买方主张 34 万元、法院只支持 4 万元，且同等过错各担一半。给「送的」部位单独作价、单独付款，等于把钱押在一张不受保护的纸上。
红线二：不签「现状免责」条款。「买方已充分了解房屋现状、赠送部分风险自担」——这类条款对违建部分无效。民法典第一百五十六条：部分无效不影响其他部分效力，但无效部分造成的损失按过错分担。签了免责条款不等于免除了对方的过错责任，却可能加重你「明知故买」的过错认定。
时间红线：权属认识错误属重大误解，撤销权只有 90 日。民法典第一百五十二条，自知道或者应当知道撤销事由之日起 90 日内行使，行为发生之日起满 5 年即消灭。领证后发现「送的花园是公共绿地」，第一时间固定证据（登记查询结果、挂牌文案截图、聊天记录），再谈撤销或赔偿，不要拖。

骏耀提示：作为永川房产市场观察者，我们看到的共性是——「送」字背后几乎都站着一条登记红线。屋顶看规划、绿地看明示、车位看权证、搭建看审批，四样查完再谈价，比事后打官司便宜得多。

六、免责声明

骏耀作为永川房产市场观察者，依据公开法律条文、公开司法解释与公开案例整理本文，不对任何单一小区、单一房源的部位权属状态作自有结论发布，也不对单一小区房价涨跌幅度作自有结论发布。
本文所列权属规则与查询入口均为公开发布口径，具体认定以重庆市永川区规划和自然资源局、重庆市永川区不动产登记事务中心及城市管理部门当期核定为准。
文中案例均为人民法院及主流媒体公开报道的案例，个案结论不直接适用于其他交易。
本文不构成法律意见，也不构成投资建议；涉及具体权利义务安排的，请咨询专业法律人士。
本文内容未经授权请勿转载。

七、相关阅读

永川城市铭人小区百科：12栋812户、19笔成交5815元/㎡与人民大道809号档案

Fri, 16 Oct 2026 08:30:03 +0800

永川人民大道809号的城市铭人，是本站「永川小区深度解读」系列里租赁浓度最高的一盘：58 条台账中租单 39 笔、占 67.2%，单方月租均值 22.59 元/㎡·月为系列之最——小区距重医附院新区分院 0.35 公里、兴龙湖小学 0.37 公里，就医与陪读需求直接。房源库编号 288，2015 年建成，12 栋 812 户，登记为商住一体、产权 50 年；646 条预售通告对本盘专属关键词零命中。骏耀房产网统计 19 笔买卖：加权 5815 元/㎡，高于评估均价 5550 元/㎡约 4.8%，但四年走势 7207→5148→4688→4508 元/㎡累计下行约 37.4%，为系列最大降幅，近两年成交全部低于评估线。小学阶段，2026 年教委原文门牌单列「人民大道809号（城市铭人）」，读兴龙湖小学或者实验小学；初中按「单号757号及以后路段」归入兴龙湖中学。本文按官方备案、成交、学区、配套、按揭、必查六个模块逐项归档。

上图为本站依据公开地图坐标绘制的等比例区位示意图，仅用于说明相对位置与直线距离关系，非卫星影像、非实拍效果图；图中圆圈为 1-2.5 公里直线距离环，距离为球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

城市铭人位于重庆市永川区人民大道809号，平台 58 条成交记录的板块字段全部标注「兴龙湖片区」，与宇界维诗卡并列为本系列口径最整齐的样本。房源库编号 288，登记建成年代 2015 年，物业类型为商住一体（中型社区），建筑类型为高层住宅、洋房，建筑结构钢混，楼栋总数 12 栋，规划户数 812 户，建筑面积 150,000㎡，占地面积 59,940㎡，容积率 2.40，绿化率 36.00%，产权年限登记为 50 年。物业登记为本茂物业，物业费 1.5 元/㎡·月；地下车位登记 1,020 个，车位比约 1.26/户，为系列已解析社区中的高位（对比宇界维诗卡 0.29/户）；地面车位与停车费字段无登记。开发主体登记为重庆亿诚投资有限公司。市政配套三供齐全：供水侨立水务、供电重庆电力、供气重庆燃气。房源库当前显示二手在售 4 套、出租 0 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。

1.2 体量比值 2.50 与登记容积率 2.40 基本吻合

按登记值计算的体量比值为 150,000 ÷ 59,940 ≈ 2.50，与登记容积率 2.40 仅差 0.10。对比此前各盘——棠城壹号院 3.12 对 2.30、昌龙阳光尚城 2.89 对 2.50、宇界维诗卡 3.60 对 3.20、奥兰半岛 2.58 对 3.15——本盘是系列中登记口径最自洽的样本之一。计容面积与容积率仍以永川住建官方备案为准。

1.3 官方预售通告：646 条全量检索零命中（系列第七例）

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索，并保留空白字符做二次复核：标题层面未出现任何本盘关键词；正文层面出现的 47 条命中全部为「人民大道」路段的泛匹配（属碧桂园翡翠郡、昌龙阳光尚城等其他项目的人民大道沿线证载），而「城市铭人」「铭人」「亿诚」「本茂」「人民大道809」五个本盘专属关键词在 646 条标题与正文中均为零命中。原因与宇界维诗卡相同：本盘 2015 年取证，早于栏目 2016 年的收录起点。这是本系列第七次「官方零命中」归档。因此本文涉及楼栋、户数、产权、面积的表述均以房源库登记值与产权证载为准，不做超出现有证据的推断。

1.4 项目沙盘与站内图库

官方公示缺位的情况下，视觉档案以用户提供的项目沙盘鸟瞰与站内图库为准。沙盘显示本盘为围合式布局：沿河（兴龙湖水域方向）排布多层洋房，内侧为多栋高层，东南角一栋带塔冠的高层为制高点，与登记「高层住宅、洋房」的混合业态一致；站内图库存有 1 张本盘实景图（含本站自有标识水印），分辨率 640×640。

二、19 笔买卖成交解析

2.1 样本构成与总量

平台台账共 58 条记录，无混入记录、无异常剔除，实际记录区间 2023-02-17 至 2026-06-14。按口径拆分：二手房 19 笔、租单 39 笔，无一手房记录——买卖样本量为系列已解析社区中的较小值，本节所有结论均需结合逐笔台账与样本量边界阅读。

买卖 19 笔合计成交总额 865.12 万元、总面积 1,487.68㎡，加权均价 5815 元/㎡，中位数 5215 元/㎡，简单均价 5408 元/㎡，单价区间 3396-8354 元/㎡。

2.2 业态分层：高层与洋房两组盘面

业态	笔数	加权均价（元/㎡）	中位（元/㎡）	单价区间（元/㎡）	低于评估线
高层	16	5072	4984	3396-6667	11 笔（68.8%）
洋房	3	7489	7310	6600-8354	0 笔

高层加权 5072 元/㎡低于评估线 478 元；洋房 3 笔全部高于线，加权 7489 元/㎡较高层高 2417 元（约 +47.7%）。需要强调：洋房样本仅 3 笔且全部集中在 2023-2024 年，溢价幅度受时段影响大，只能作为结构参考而非当期行情。

装修字段标注 1 笔清水房、18 笔未标注；户型字段 19 笔全部未标注——本站不做户型与装修结构断言。

2.3 年度走势：四年约 -37.4%，2025、2026 全部低于评估线

年度	笔数	加权均价（元/㎡）	低于评估线笔数
2023	6	7207	0
2024	3	5148	1
2025	7	4688	7
2026（1-6 月）	3	4508	3

四年走势 7207 → 5148 → 4688 → 4508 元/㎡，累计降幅约 37.4%，为本系列已解析社区中记录到的最大降幅（对比宇界维诗卡 -27.6%、米兰阳光约 -21%、奥兰半岛 -19.5%）。半年度序列 7276→7041→（2024 上半年零成交）→5148→4354→4753→4508 显示降幅集中在 2023-2025 年，2025 下半年小幅回弹至 4753 后再度回落。近 12 个月（起自 2025-06-14）8 笔加权 4686 元/㎡。

评估线结构同样急剧切换：2023 年 6 笔全部高于线，2025、2026 两年 10 笔全部低于线。买卖加权仍高于评估均价，完全靠 2023 年与洋房的高价样本支撑。

2.4 面积段分布：0-50㎡为绝对主力

面积段	笔数	加权均价（元/㎡）
0-50㎡	8	4709
50-70㎡	2	6251
70-80㎡	1	3964
80-90㎡	2	6124
100-110㎡	2	4339
120-200㎡	4	7060

0-50㎡段 8 笔（占买卖 42.1%）为绝对主力，与租赁市场 60㎡以下段占 71.8% 的结构互相印证——本盘流转以小户型为绝对核心。90-100㎡与 110-120㎡两个区间四年零成交，是户型供给的明显断点。

2.5 极值样本

最高单价 8354 元/㎡：2023-05-24 二手房／洋房 171.17㎡，成交价 143.00 万元；
最低单价 3396 元/㎡：2024-10-20 二手房／高层 41.23㎡，成交价 14.00 万元；
最高总价 143.00 万元：2023-05-24 二手房／洋房 171.17㎡（8354 元/㎡）；
最低总价 14.00 万元：2024-10-20 二手房／高层 41.23㎡（3396 元/㎡）。

单价极差 2.46 倍，且极值两端分属洋房与高层两个业态、相隔一年半——极值对业态与时段的依赖极强，任何报价都应回到同业态、同面积段近期成交逐案核对。

2.6 逐笔成交台账

成交时间	性质	业态	面积(㎡)	总价(万元)	单价(元/㎡)	付款方式
2023-02-17	二手房	高层	60.00	40.00	6,667	—
2023-02-26	二手房	高层	86.00	57.00	6,628	—
2023-04-26	二手房	洋房	136.36	90.00	6,600	—
2023-05-24	二手房	洋房	171.17	143.00	8,354	—
2023-08-17	二手房	洋房	149.93	109.60	7,310	—
2023-09-24	二手房	高层	41.23	25.00	6,064	—
2024-07-15	二手房	高层	50.95	29.36	5,763	—
2024-09-02	二手房	高层	86.23	48.48	5,622	—
2024-10-20	二手房	高层	41.23	14.00	3,396	—
2025-04-02	二手房	高层	41.23	15.80	3,832	—
2025-04-08	二手房	高层	41.23	20.10	4,875	—
2025-08-14	二手房	高层	41.23	21.00	5,093	—
2025-08-14	二手房	高层	107.99	47.00	4,352	—
2025-08-23	二手房	高层	108.64	47.00	4,326	—
2025-11-29	二手房	高层	41.23	18.00	4,366	—
2025-12-14	二手房	高层	124.63	68.38	5,487	—
2026-01-30	二手房	高层	39.48	19.10	4,838	—
2026-04-26	二手房	高层	41.23	21.50	5,215	—
2026-05-12	二手房	高层	77.69	30.80	3,964	全款

2.7 流速与付款样本（如实留白）

付款方式仅 1 笔标注全款、18 笔未标注；挂牌-成交配对样本 0 笔；成交周期有数值样本 0 笔（仅 1 笔标注「当日」，未计入数值）。样本不足，本站不做流速与付款结构断言。

三、39 笔租赁成交解析

租赁是本盘台账的绝对重心：39 笔租单（2023-02-17 至 2026-06-14）占台账总量 67.2%，为系列已解析社区最高（对比宇界维诗卡 57.6%、奥兰半岛 46.1%），且零异常记录——39 笔全部纳入统计。

月租均值 1179 元、中位数 1200 元、区间 900-2000 元，单方月租均值 22.59 元/㎡·月，为系列已解析社区中的最高水平。

面积段	笔数	均值月租	单方月租
60㎡以下	28	1105 元	24.70 元/㎡·月
60-80㎡	5	1430 元	19.59 元/㎡·月
80-100㎡	6	1317 元	15.23 元/㎡·月

60㎡以下段 28 笔（占 71.8%）、单方月租 24.70 元/㎡·月全盘最高，100㎡以上无租赁成交——小户型几乎垄断了本盘租赁市场。年度租金走势 1357 → 1186 → 1117 → 1083 元/月（2026 年 1-6 月 6 笔），四年约 -20.2%，与售价同步下行。按买卖加权 5815 元/㎡折算，静态毛收益中位约 4.8%（区间 2.9%-7.2%）。

成交时间	业态	面积(㎡)	月租(元)	单方月租(元/㎡·月)
2023-03-08	高层	62.00	1,200	19.35
2023-03-16	高层	90.00	1,400	15.56
2023-04-02	高层	86.00	1,300	15.12
2023-08-09	高层	56.00	1,200	21.43
2023-11-05	高层	50.00	1,100	22.00
2023-11-30	高层	75.00	2,000	26.67
2023-12-11	高层	51.00	1,300	25.49
2024-01-17	高层	78.00	1,400	17.95
2024-02-26	高层	42.00	1,000	23.81
2024-03-10	高层	85.45	1,300	15.21
2024-04-11	高层	50.00	1,100	22.00
2024-05-25	高层	41.23	1,050	25.47
2024-05-30	高层	43.00	1,200	27.91
2024-06-09	高层	50.00	1,100	22.00
2024-06-15	高层	45.00	1,200	26.67
2024-09-08	高层	40.00	1,400	35.00
2024-09-26	高层	51.00	1,100	21.57
2024-10-04	高层	86.00	1,300	15.12
2024-10-29	高层	55.00	1,250	22.73
2024-11-04	高层	75.00	1,200	16.00
2024-12-27	高层	40.00	1,000	25.00
2025-02-04	高层	42.00	1,000	23.81
2025-02-14	高层	86.00	1,400	16.28
2025-02-19	高层	40.00	1,100	27.50
2025-04-04	高层	40.00	1,000	25.00
2025-04-06	高层	85.00	1,200	14.12
2025-05-09	高层	41.00	1,000	24.39
2025-05-11	高层	40.00	1,000	25.00
2025-06-19	高层	53.00	1,200	22.64
2025-07-15	高层	41.00	1,000	24.39
2025-09-01	高层	75.00	1,350	18.00
2025-09-22	高层	41.00	950	23.17
2025-10-18	高层	41.23	1,200	29.11
2026-01-15	高层	40.00	900	22.50
2026-02-28	高层	39.48	1,100	27.86
2026-02-28	高层	60.00	1,200	20.00
2026-03-01	高层	41.23	1,050	25.47
2026-04-21	高层	40.00	1,050	26.25
2026-06-14	高层	51.00	1,200	23.53

四、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

4.1 小学阶段：门牌单列（兴龙湖小学或实验小学）

2026 年永川区小学招生原文以门牌号单列本项目：

「人民大道809号（城市铭人）、兴龙大道123号（协信中心），以上路段户籍和房屋产权都在辖区范围内就读兴龙湖小学或者实验小学，"有户无房、有房无户"就读实验小学。」

即人民大道809号（城市铭人）在小学原文中为门牌级单列，双校可选：户籍与房屋产权都在辖区范围内，就读兴龙湖小学或者实验小学；「有户无房、有房无户」则就读实验小学。与上一期宇界维诗卡（单列于「多校划片」条目）不同，本盘列于兴龙湖小学条目之内，双校口径以随迁说明形式给出。

4.2 初中阶段：人民大道单号 757 号以后路段归入兴龙湖中学

2026 年永川区初中招生原文中，「兴龙湖中学」招生范围包含：

「……兴龙湖东路199号（印象台北），人民大道双号668号、单号757号及以后路段，红河中路688号，神龙路366号（棠城壹号院），祥龙路，灵龙路……」

本盘坐落人民大道809号，属单号且大于 757，按原文路段级归入兴龙湖中学（划片校与小区直线距离 0.86 公里）。需要说明：文理附中段虽也含「人民大道」表述，但所列为 19、58、111、333、555、669、699、755、568、666 等具体门牌，不含 809 号，本盘不在其列。

五、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离（22 个点位），非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套点	类别	直线距离	定位
重庆医科大学附属永川医院新区分院	医疗（三甲新区院区）	0.35 km	小区东北方向
兴龙湖小学	小学（2026年教委双校划片之一）	0.37 km	小区正南方向
和顺幼儿园	幼儿园	0.47 km	小区东北方向
永川区青少年宫	公共设施	0.73 km	小区东北方向
兴龙湖公园	生态公园	0.81 km	小区正西方向
兴龙湖中学	中学（2026年初中学区划片校）	0.86 km	小区东北方向
永川区实验小学	小学（2026年教委双校划片之二）	1.05 km	小区东北方向
重庆枫叶国际学校	学校（民办国际化学校）	1.24 km	小区西南方向
重庆文理学院红河校区A区	高校	1.69 km	小区西南方向
棠城公园	生态公园	1.78 km	小区正西方向
重庆文理学院红河校区B区	高校	1.98 km	小区西南方向
重庆水利电力职业技术学院	高校	2.06 km	小区西北方向
永川中学文昌校区	中学	2.10 km	小区正北方向
永川中学新校区	中学	2.13 km	小区正南方向
望贤公园	生态公园	2.14 km	小区西北方向
永川中央森林公园	生态公园	2.18 km	小区西南方向
新红旗小学	小学	2.19 km	小区正北方向
永川体育中心	体育场馆	2.19 km	小区西南方向
時代天街	商业综合体	2.34 km	小区西南方向
永川体育场	体育场馆	2.36 km	小区西南方向
永川区人民政府	政务	2.44 km	小区正西方向
永川区人民医院	医疗	2.58 km	小区正西方向

配套结构有三点值得记录：一是学区与医疗贴身程度为系列之最——重庆医科大学附属永川医院新区分院 0.35 公里（东北）、兴龙湖小学 0.37 公里（正南）、兴龙湖中学 0.86 公里（东北）、永川区实验小学 1.05 公里（东北），两所划片小学与一所划片中学全部在 1.1 公里以内，这直接解释了 67.2% 的租赁占比与 24.70 元/㎡·月的小户型租金；二是生态资源沿西向展开——兴龙湖公园 0.81 公里（正西）、棠城公园 1.78 公里（正西）、望贤公园 2.14 公里（西北）、永川中央森林公园 2.18 公里（西南）；三是政务与商业集中在西南向——時代天街 2.34 公里、永川体育中心 2.19 公里、永川区人民政府 2.44 公里（正西）。

六、评估价、首付与月供测算

6.1 评估价与盘面分层

合作银行评估指导价区间为 5200-5900 元/㎡，评估均价 5550 元/㎡。买卖 19 笔加权 5815 元/㎡，高于评估线 265 元（+4.8%）；但其中 11 笔（57.9%）低于评估线、8 笔高于线。分层看更清晰：高层 16 笔加权 5072 元/㎡低于评估线，而 2025、2026 两年成交全部低于线；洋房 3 笔全部高于线但样本止于 2024 年。盘面重心实际已移到评估线下方，加权值被早期高价样本抬高。

6.2 真实台账按揭样本与在售测算

特别提示：现在最新的贷款政策，首套房和二套房贷款利率都是 3.15%，贷款成数都是 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 成交价）× 85%。台账付款方式仅 1 笔标注全款，无按揭成交样本，故本节以在售 4 套挂牌逐套测算：

在售房源	挂牌总价	折合单价	首付（比例）	月供
1室1厅1卫 41.23㎡精装修	23.8 万	5772 元/㎡	4.35 万 · 18.3%	713 元
2室1厅1卫 50㎡	32.0 万	6400 元/㎡	8.41 万 · 26.3%	865 元
2室1厅1卫 80㎡精装修	46.0 万	5750 元/㎡	8.26 万 · 18.0%	1384 元
4室2厅2卫 124㎡精装修	65.8 万	5306 元/㎡	9.87 万 · 15.0%	2051 元

读表要点： 在售 4 套中 3 套挂牌单价高于评估线 5550 元/㎡，贷款按评估认定值封顶，首付被动上浮至 18.0%-26.3%；仅 124㎡案（5306 元/㎡）低于评估线，按成交价足额 85% 放贷、首付 15.0%、月供约 2051 元。50㎡案总价门槛最低（32 万），但因单价 6400 元/㎡高于线，首付需 8.41 万（26.3%）——低总价不等于低首付。需要说明的是，房源库概览页给出的「首付约 6.3 万、月供约 1599 元」是基于 4 套在售均价合并测算的单一参考值，与本文逐套测算口径不同，实际以逐套认定值为准。在售挂牌区间 5306-6400 元/㎡全部高于近 12 个月成交加权 4686 元/㎡，议价空间请回到同业态近期成交逐案核对。具体认定值以银行实际评估为准，月供不构成贷款承诺。

七、必查事项与免责声明

7.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

商住一体＋50 年产权登记口径核实：房源库登记物业类型为商住一体、产权 50 年，土地用途、年限与续期规则以不动产权证载为准；贷款成数、税费与落户规则是否受影响，向合作银行与不动产登记中心核实；
官方预售通告零命中：本盘 2015 年取证早于通告栏目收录起点，646 条公示无本盘证载记录，楼栋、户数、面积等静态参数以房源库登记与产权证附图为准；
物业与开发主体名称完整性：房源库登记「本茂物业」「重庆亿诚投资有限公司」，本站未见证载全称，签约前以营业执照与产权证载为准；
车位字段缺口：地下车位登记 1,020 个（车位比约 1.26/户，系列高位），但地面车位与停车费字段无登记，停车费标准与产权车位售价签约前必查；
小学双校口径确认：2026 年原文为「兴龙湖小学或者实验小学」双选、「有户无房、有房无户」读实验小学，具体录取以当年度公示与户籍、产权材料审核为准；
初中属路段级归档：人民大道单号 757 号及以后路段归兴龙湖中学，门牌认定以教委审核为准；
小样本逐笔核价：买卖仅 19 笔且单价极差 2.46 倍、业态分层明显（高层 5072 vs 洋房 7489），任何报价回到同业态、同面积段近期成交逐案核对；
零成交区间：90-100㎡、110-120㎡两个面积段四年零成交，该区间定价需借助同板块项目交叉比对；
租赁占比极高：租单占台账 67.2%，购买自住请实地核实目标楼栋的租户比例、居住构成与物业对租赁的管理口径；
挂牌与成交价差：在售 4 套挂牌单价 5306-6400 元/㎡全部高于近 12 个月成交加权 4686 元/㎡，出价前对照第六节测算。

7.2 免责声明

本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 2 月至 2026 年 6 月平台成交台账（实际记录区间 2023-02-17 至 2026-06-14，共 58 条，其中二手房 19 笔、租单 39 笔，无混入与异常剔除），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年等额本息），测算基于在售挂牌而非按揭成交（台账无按揭样本），具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；
学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学人民大道809号门牌单列兴龙湖小学或实验小学、初中人民大道单号 757 号及以后路段归入兴龙湖中学），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；
本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
数据样本存在覆盖局限（买卖仅 19 笔、户型号 19 笔全部未标注、装修 18 笔未标注、付款方式 18 笔未标注、挂牌-成交配对 0 笔、成交周期数值样本 0、洋房样本仅 3 笔且止于 2024 年、官方预售通告零命中），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期宇界维诗卡（昌州大道东段888号，兴龙湖片区 11 栋 1900 户）把学区口径推到系列最细——小学列入教委独立设置的「多校划片」条目（双校可选），初中门牌恰处划片上界；同时以 57.6% 的租赁占比与 2026 年全部低于评估线的成交结构刷新了样本。本期城市铭人（人民大道809号，兴龙湖片区 12 栋 812 户）与它同年建成、同属商住一体 50 年登记，但走得更极端：租赁占 67.2% 为系列最高、单方月租 22.59 元/㎡·月为系列之最，四年 -37.4% 为系列最大降幅；而学区口径回到常规——小学门牌单列双校可选（列于兴龙湖小学条目内），初中按路段归兴龙湖中学。两期连读，兴龙湖片区内的两个 2015 年商住一体社区呈现同一组特征：小户型主导、租赁驱动、成交重心沉到评估线下方；差异在于学区精细度与价格下行的斜率。加上更早的棠城壹号院（神龙路366号），兴龙湖片区的逐笔台账对照网已具雏形。

下期预告：此前多期文末预告的凤凰大道88号（圣托里尼）仍在解析排期中——该盘在 2026 年小学原文中与「2022号（恒森盛世华章）」同列于凤凰湖小学段落，两盘同属凤凰湖片区、同被门牌单列，但一个是凤凰大道沿线社区、一个是兴龙大道沿线 50 年产权登记的 16 栋大盘，价格结构、租赁活跃度与官方档案完整度是否同构？本站将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。需要说明的是，城市铭人因读者点名需求提前插入排期，圣托里尼继续顺延。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。

永川二手房10月14日成交：9单2笔破6700元/㎡

Thu, 15 Oct 2026 12:10:55 +0800

10 月 14 日，永川录得成交 9 单。真正让人停下手指的不是 9 这个数字，而是其中两笔：金科天悦府 7,207.97 元/㎡、碧桂园翡翠郡 6,706.59 元/㎡——这是 10 月开月以来，第一次出现同一个交易日里有两笔二手房源同时站上 6,700 元/㎡。

再看第三组数字：当日 7 笔二手房里，让价幅度最大的一笔让了 33.09%，最小的一笔只让了 2.44%。同一天、同一批门店、同一套议价规则，两端相差超过 13 倍。

先把边界划清楚：本文只描述 2026 年 10 月 14 日当天录入的成交记录，不推断整体市场走势，不做涨跌预测，不构成任何决策建议。9 单样本能回答的是「这一天成交了什么」，不是「市场变成了什么样」。

图 1｜永川二手房10月14日成交：9单2笔破6700元/㎡（数据来源：骏耀房产网真实成交记录）

一、当日总览与累计坐标：9 单、7 售 2 租、兴龙湖独占 4 单

先把盘子摆清楚。

全天录入成交 9 单：二手房 7 笔、租单 2 笔，一手房与新房均为 0 笔；
按区域：新区 8 单、老区 1 单——老区当日仅 1 笔，为 10 月各交易日中新区占比偏高的一天（88.9%）；
按板块共涉 5 个：兴龙湖片区 4 单（含 1 笔租单）、万达商圈 2 单（含 1 笔租单），123 转盘、凤凰湖片区、蚂蝗桥片区各 1 单；
按物业类型：高层 8 笔、步行房 1 笔（盛世棠城）；按装修口径（7 笔售单内）：装修 3 笔、全新精装 2 笔、全新装修 1 笔、清水房 1 笔；
按户型（7 笔售单内）：二室二厅一卫 3 单、三室二厅二卫 3 单、四室二厅二卫 1 单；
7 笔售单成交面积合计 701.39㎡、成交总价合计 311.08 万，套均面积 100.20㎡、套均总价 44.44 万；
单价区间 2,456.83 ～ 7,207.97 元/㎡，算术均值 4,443.81 元/㎡，按「总价 ÷ 面积」计算的加权值 4,435.19 元/㎡，最高与最低相差 2.93 倍。

累计口径上，当日为本月第 80—88 单（10 月 1 日起累计 88 单）；按本台账自 2026 年 8 月 1 日起的连续记录，为第 460—468 单，截至当日累计 468 单（二手房 333 / 租单 126 / 一手房 6 / 新房 3）。

兴龙湖片区单日占 4 单（44.4%），是 10 月第 2 高的单日板块集中度，仅次于 10 月 10 日城南片区的 5/6（83.3%）。这意味着当日数据对单一板块的依赖度偏高，读的时候要打个折。

二、当日最贵的一笔：金科天悦府 117.37㎡、84.60 万、7,207.97 元/㎡

这一笔是当日当之无愧的头名，把四组坐标都推到了台账前列：

同小区第 1 高：金科天悦府在本台账中共有 4 笔售单，此前最高为 2026 年 9 月 7 日的 98.41㎡、70.80 万、7,194.39 元/㎡（翻新装修、按揭、140 天），本笔以 7,207.97 元/㎡居首，比前一笔高 0.19%；
兴龙湖片区第 9 高：该板块台账售单 87 笔、均价 5,148.04 元/㎡，本笔比板块均值高 40.01%；
全库高层第 2 高：全库高层物业售单 200 笔，本笔仅次于 10 月 7 日香缇时光五期的 7,287.61 元/㎡，相差 1.09%；
全库售单第 16 高：在 336 笔售单中排进前 4.8%；总价 84.60 万同样排全库第 15 高（前 4.5%）。

同面积口径上还有一条线索值得记下来：同样是 117.37㎡，2026 年 8 月 4 日成交的一笔是 65.00 万、5,538.04 元/㎡，装修口径为清水房，本笔为全新精装。两笔装修状态不同，价格不可直接对应，此处仅作事实陈述，不构成价格变动判断。

本笔为按揭付款，成交周期 88 天，属业主委托独家代售；挂牌价 92.80 万（挂牌日 2026 年 7 月 16 日），成交 84.60 万，让价 8.84%。

三、同一天第二笔 6,700+：碧桂园翡翠郡与 9 月同面积户型只差 40 元/㎡

碧桂园翡翠郡这笔 100.20㎡、67.20 万、6,706.59 元/㎡，按揭付款、业主独家代售、挂牌价 72.80 万（挂牌日 2026 年 8 月 19 日），让价 7.69%。

把它放进小区台账里看，位置很清楚：该小区 7 笔售单单价依次为 6,874.55（10 月 6 日）、6,768.59（8 月 18 日）、6,706.59（本笔）、6,666.67（9 月 19 日）、6,157.64（8 月 3 日）、6,137.27（9 月 4 日）、4,966.07（8 月 24 日），本笔排第 3 高。

最有对照价值的是同面积两笔：

2026 年 9 月 19 日：同为 100.20㎡，成交 66.80 万、6,666.67 元/㎡，精装修、按揭、周期 191 天。本笔与之相比单价高 0.60%（每平米多 40.28 元），总价多 0.40 万；
2026 年 8 月 24 日：同为 100.20㎡，成交 49.76 万、4,966.07 元/㎡，装修口径记为「装修」、全款、周期 3 年 1 个月。本笔与之相比单价高 35.05%。

需要如实说明的两点：一是本笔成交周期字段在源文件中为空，仅能读到挂牌日期 2026 年 8 月 19 日，本文不对其做折算或补全；二是上述两笔与本笔的装修口径并不完全一致（精装 / 装修 / 全新精装），单价差异中包含了房屋状态的成分，不能简单读作同户型价格变动。

四、10 月首次：单日两笔同时站上 6,700 元/㎡

把时间轴拉长一点看，这个「第一次」才有意义。

全库 336 笔售单中，单价 ≥6,700 元/㎡的共 28 笔，占 8.19%。落到 10 月：10 月 2 日香缇时光四期 9,467.57、10 月 3 日万达华府 11,797.05、10 月 4 日香缇时光三期 9,352.97、10 月 6 日碧桂园翡翠郡 6,874.55、10 月 7 日香缇时光五期 7,287.61——此前每个交易日都只有 1 笔。10 月 14 日是 10 月第一个出现 2 笔的交易日。

但这里必须停一句：2 笔不等于「高价房源变多」。当日 7 笔售单里，另外 5 笔的单价分别是 4,415.95、3,934.10、3,660.23、2,724.99、2,456.83，全部低于 4,500 元/㎡。高价房源与中低价房源在同一天并存，是样本结构，不是方向。

五、议价的两端：新鸥鹏巴川府让 33.09%，荷塘月色只让 2.44%

当日 7 笔售单全部带有挂牌价，让价幅度从 2.44% 到 33.09%，均值 14.21%，两端相差 13.56 倍。

让价最大：新鸥鹏巴川府，凤凰湖片区、高层、清水房、100.54㎡，成交 36.80 万、3,660.23 元/㎡，全款。挂牌价 55.00 万，让价 33.09%；
让价最小：荷塘月色，兴龙湖片区、高层、81.34㎡，成交 32.00 万、3,934.10 元/㎡，全款、周期 137 天、独家代售。挂牌价 32.80 万，只让了 2.44%。

新鸥鹏巴川府这笔还有两点要如实标注：一是它的挂牌日期与成交日同为 2026 年 10 月 14 日、成交周期字段记为「当日」，与 33.09% 的让价幅度在逻辑上无法直接对应，本条按待核实样本原样保留；二是它在本小区 3 笔售单中单价最低——另两笔为 8 月 30 日 100.54㎡清水 40.40 万（4,018.33 元/㎡，低 8.91%）与 8 月 29 日 100.55㎡清水 38.00 万（3,779.21 元/㎡，低 3.15%），三笔同为清水房、面积近乎相同，可比性相对较好。

荷塘月色这笔则是另一番景象：3,934.10 元/㎡是该小区 3 笔售单中的最高（另两笔 3,793.68、2,820.31），但在兴龙湖片区 87 笔中只排第 67 高，比板块均值低 23.58%。同一笔房源，换个参照系结论就不同——这也是我们坚持逐笔标注坐标的原因。

六、老区唯一一笔：茶叶大厦（熙园）146.53㎡、36 万、2,456.83 元/㎡

当日老区只录得 1 笔，来自蚂蝗桥片区，且是该小区在本台账中的首次出现。

这笔的基本面：高层、装修、三室二厅二卫，面积 146.53㎡（当日最大），成交 36.00 万，单价 2,456.83 元/㎡（当日最低），按揭付款、周期 145 天、非独家，挂牌价 40.00 万（挂牌日 2026 年 5 月 19 日），让价 10.00%。

放到板块里看，它并不低：蚂蝗桥片区台账售单 18 笔、均价 1,725.37 元/㎡，本笔排第 4 高，比板块均值高 42.39%。但这里有一个必须说明的口径差异——该板块历史 17 笔中有 13 笔是步行房，而本笔是高层，物业类型不同，两组数字不能直接类比。

再放到同面积段看：全库 ≥140㎡的售单共 23 笔、均价 4,870.38 元/㎡，本笔低于该均值 49.6%。大户型在不同板块、不同物业类型之间的价差，本身就是永川二手房最显著的结构性特征之一。

七、两笔租单：凰城华府首次出租，昌龙阳光尚城 20.20 元/㎡·月

当日 2 笔租单，各自都有一条可对照的坐标。

凰城华府 · 万达商圈：高层、71.93㎡、1,300 元/月，折合 18.07 元/㎡·月。这是该小区在本台账中的首笔租单——此前 6 笔全部为售单（3,615.63 / 5,334.77 / 5,811.15 / 6,846.78 / 3,840.32 / 4,304.93 元/㎡）。在万达商圈 20 笔租单中排第 9 高（板块均值 21.66）；在全库 125 笔租单中排第 41 高，高于全库中位 15.93 约 13.43%；
昌龙阳光尚城 · 兴龙湖片区：高层、108.90㎡、2,200 元/月，折合 20.20 元/㎡·月。该小区租单 3 笔中排第 2 高（另两笔 23.97、13.87），在兴龙湖片区 36 笔租单中排第 12 高（板块均值 18.64），在全库 125 笔中排第 33 高。

八、付款、周期与独家：全款 4 笔、独家 5 笔、周期中位 137 天

交易条件这一层，当日的结构是这样的：

付款方式：7 笔售单中全款 4 笔（57.1%）、按揭 3 笔（42.9%）。作为对照，10 月 13 日为 8 笔全款 100%（零按揭），10 月 9 日为 4 笔全按揭，逐日之间摆动很大；
独家代售：5 / 7 = 71.4%，为 10 月第 4 高（10 月 3 日、6 日、9 日均为 100%，13 日仅 12.5%）；
成交周期：6 笔有周期记录，分别为 0（当日）、88、96、137、145、178 天，中位 137 天、均值 107.3 天，中位数是全库售单中位（82 天）的 1.67 倍；碧桂园翡翠郡一笔周期字段为空，未计入；
新区 / 老区：新区 6 笔售单均价 4,774.97 元/㎡，老区 1 笔为 2,456.83 元/㎡。

图 2｜10 月 14 日 · 永川二手房 7 单明细

九、怎么读这一天的数字（防误读）

单日样本最容易被误读的地方，就是拿一天的均价去说「涨跌」。我们把两种口径都算出来，结论由读者自己判断：

当日 7 笔售单算术均价 4,443.81 元/㎡，比 10 月 1—13 日 63 笔售单的均价 3,957.81 元/㎡ 高 12.28%；
剔除金科天悦府后，其余 6 笔均价为 3,983.11 元/㎡，只比 10 月前 13 天高 0.64%；
再剔除碧桂园翡翠郡后，其余 5 笔均价为 3,438.42 元/㎡，反而比 10 月前 13 天低 13.12%；
加权口径（总价 ÷ 面积）：当日 4,435.19 元/㎡，10 月 1—13 日为 4,069.50 元/㎡，高 8.99%。

也就是说，当日均价的方向，几乎完全由两笔 6,700 元/㎡以上的房源决定。抽掉它们，剩下 5 笔的画像与 10 月整体水平相比是偏低的。把这一天读成「价格上行」，是对样本的误用。

另外两条局限也要说明：一是当日 9 单中 4 单来自兴龙湖片区（44.4%），板块集中度偏高；二是单价极差 2.93 倍，在 10 月 14 个交易日中排第 11 位（偏小），说明当日价格分布其实相对集中——真正把它拉开的就是那一头一尾。

十、数据口径与合规声明

本文所有数据来自骏耀房产网成交台账，逐笔对应 2026 年 10 月 14 日录入的原始记录，未做任何平滑、插补或估算。

数据范围：仅限 2026 年 10 月 14 日当日录入的 9 条成交记录（二手房 7 笔、租单 2 笔），不含撤销、变更或跨日补录；
样本局限：单日样本量小、板块集中度高，不能代表永川二手房整体市场水平，也不构成任何趋势性结论；
口径说明：文中「均价」未特别注明时均为算术平均；「加权」指总价合计 ÷ 面积合计；成交周期按原始字段读取，「X 年 X 个月」「X 个月」按 1 年=365 天、1 个月=30.44 天折算；让价 =（挂牌价 − 成交价）÷ 挂牌价；
异常标注：新鸥鹏巴川府挂牌日期与成交日同为 2026 年 10 月 14 日、周期记「当日」，已按待核实样本原样保留；碧桂园翡翠郡成交周期字段为空，未做折算；
免责：本文仅作市场信息记录与数据披露之用，不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议；
版权：本文为骏耀房产网原创，数据来源为骏耀房产网成交台账，未经授权请勿转载。

骏耀房产网

永川10月17日成交5单：4笔二手房100%独家代售

一、当日总览：5 单、4 售 1 租，覆盖 4 个板块

二、全场最硬的一组数字：4 笔售单，100% 独家

三、4 笔全部是「长跑单」：中位 328 天，全库的 3.95 倍

四、印象台北：同面积 83.22㎡，跨期相差 +32.99%，但口径不同

五、五洲临江府：同为 105.73㎡，跨期 +37.54%，同样差在装修口径

六、俊豪中央大街：老区当日唯一一笔，也是渝西广场片区 5 笔中的最高单价

七、金港明珠：644 天、让价 28%，当日最低单价

八、租单一笔：兴龙苑 96㎡ 月租 1,000 元，与 45 天前完全持平

九、三个必须说清的读数陷阱

十、数据口径与合规声明

永川二手房权证附图与宗地图怎么查｜4 张图 3 条底线 5 步核对

一、反常识开场：你买的边界画在图纸上，不画在围栏上

二、4 张图：每一张回答一个问题

三、3 条法律底线

四、5 步核对：把图纸查在签约之前

五、2 条资金红线 + 1 个时间红线

六、免责声明

七、相关阅读

东欣桂语元山小区百科：23栋1247户纯洋房、42笔成交7345元/㎡与9条预售通告证载

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

1.2 两处登记疑点（以住建备案为准）

1.3 官方预售通告：9 条命中，证载 20 幢

1.4 小区鸟瞰与站内图库

二、42 笔买卖成交解析

2.1 样本构成与总量

2.2 业态、户型与面积：只有三档面积的纯洋房社区

2.3 年度走势：四年约 -6.5%（系列最温和）

2.4 面积段分布：中段为主，无小户型

2.5 极值样本：极差 1.45 倍（系列最窄）

2.6 逐笔成交台账

2.7 付款、流速与租赁：三处如实留白

三、学区原文归档（2026 年教委公示）

3.1 小学阶段：文昌路红旗小学（原文第 12 条）

3.2 初中阶段：永川中学文昌校区（原文第 1 条之文昌校区段）

3.3 本系列第三例双门牌单列

四、配套与直线距离

五、评估价、首付与月供测算

5.1 评估线结构：0 笔低于线（系列首个）

5.2 在售 2 套逐套测算

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

6.2 免责声明

永川10月16日成交8单：凤凰世纪城两笔单价仅差0.16元

一、当日总览：8 单、5 售 3 租，覆盖 5 个板块

二、全场最值得盯的一组数字：凤凰世纪城，0.16 元

三、三天之隔：同为 116.10㎡ 清水房，单价从 3,514.21 到 3,699.40

四、当日最贵：嘉和香水湾 5,022.89 元/㎡，却也是当日最「不让价」的一笔

五、永兆凌云阁A区：小区最高单价，也是 344.8 天的长跑单

六、当日最低，也是台账里唯一一笔「成交价高于挂牌价」的记录

七、租赁三单：占当日 37.5%，三笔分居全库第 37、62、73 位

八、周期与付款：当天签两笔，也有一笔等了 456 天

九、两个必须说清的读数陷阱

十、数据口径与合规声明

永川二手房承重墙被拆过怎么办｜4 类改动痕迹 3 条法律底线 5 步核验

一、反常识开场：罚款单开给前业主，限期恢复的通知书却写着你的名字

二、4 类改动痕迹：房子被动过骨头，通常藏不住

三、3 条法律底线：结构安全不是装修小事

底线一：承重结构不是你家的墙，是全楼的骨头

底线二：卖方的嘴，是法律规定的义务

底线三：处罚跟着人走，恢复原状跟着房子走

四、5 步核验：把结构安全查在签约之前

五、2 条资金红线 + 1 个时间红线

六、免责声明

七、相关阅读

新鸥鹏巴川府小区百科：25栋1484户、56笔成交5298元/㎡与同月2.9倍极差

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

1.2 体量登记疑点：建面小于占地（系列第二例）

1.3 官方预售通告：12 条命中，证载 20 幢

1.4 楼栋分布与站内图库

二、56 笔买卖成交解析

2.1 样本构成与总量

2.2 业态分层：高层、洋房、叠墅三组盘面

2.3 年度走势：四年约 -19.4%，2026 年下半年加速

2.4 面积段分布：90-110㎡ 为主力

2.5 极值样本：同月极差 2.90 倍（系列之最）

2.6 逐笔成交台账

八、租单一笔：兴龙苑 96㎡月租 1,000 元，与 45 天前完全持平

三、三天之隔：同为 116.10㎡清水房，单价从 3,514.21 到 3,699.40

2.4 面积段分布：90-110㎡为主力

2.4 面积段分布：0-50㎡为绝对主力